业主概念和权利的司法解释
业主概念和权利的司法解释
两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题,根据立法规定提出了审判中应当掌握的原则,给业主与物业服务企业提供了一个明确
业主概念和权利的司法解释
业主概念和权利的司法解释
两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题,根据立法规定提出了审判中应当掌握的原则,给业主与物业服务企业提供了一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。
业主的概念
业主是指一定物业的主人,包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小区业主通常是指购买房屋的所有权人,是物业管理法律关系中的重要民事主体之一。《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法律虽然给出了高度概括的文字规定,但并不能涵盖和解释实践中所出现的种种特殊现象。
根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简单地说,凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房产所有权的人就是业主,自己合法建造房屋的也能成为业主,已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的,因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权(物业所有权)确定所有权人。
实践中往往有这样的情况:子女购房常年在外工作生活而父母常年居住;
子女购房自住而父母经常来同住,但父母同时也另有住房,这样的父母就不具备本小区(生活上的)业主的身份,只能视为临时居住者或业主的亲友,不具备享有物业服务的主体资格,不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价,即使有合理意见也应当通过产权人(法律上的业主)来提出,而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主,对小区公共管理事务提出指责和批评,提出各种要求,对此需要审慎甄别,防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。
夫妻间或共有权人如何确定业主身份,根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主,那么夫妻是共有权人,一户或一套住宅会有二个以上的业主,如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见(例如对于是否同意封闭前后阳台,夫妻间产生完全不同的意见),那一个意见应计为有效票?针对这种情况,必须在事先确立一个行使权利的业主(简称行权人)的概念,并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人,通常就是以产权证的名字为准,而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票,以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。
确定法律上的业主身份对小区公共管理事务具有重要意义,这涉及到小区自治组织(业主大会、业主委员会)成员的投票、选举活动的合法性有效性,业主参与物业管理
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