房地产大豪山林山庄投标书市场部分.docx

Jenny was compiled in January 2021
房地产大豪山林山庄投标书市场部分
市 场 篇
一、上海市别墅市场总体概况
上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方文化交融该类楼房可供量在减少，供求趋于平衡；
三是我国入世在即，商机增加，经济进一步发展，必将促进需求量的增加。
，住郊区逐步被认可。
在生活水平的不断提高下，居民住房消费观念逐渐更新，各种不同风格的单幢别墅、联体别墅由于规划合理、环境优美、交通便利而受到市民的喜爱，价格水平已连续两年上涨，随着需求量的上升，价格水平仍呈上升趋势。
（三）、销售对象
目前，别墅商品的开发已经走出了过去一味追求高档豪华的单一模式，一些品质和配套设施具有别墅特征的房屋类型层出不穷，排屋、双层住宅、双复式公寓、里弄住宅、新独院住宅等商品房大量涌现，使别墅集聚多元化的市场特征。
综观当今别墅市场，从销售需求对象分析，既有面向富豪的豪华型独立别墅，又有面向富裕的中产阶层的联体或双复式别墅，还有面向工薪阶层的联排式别墅、里弄式住宅和新独院住宅。由此，购买的客户大致可分为三大类型：
将别墅作为休闲度假住宅
将别墅作为日常生活型住宅
将购买别墅作为一种投资方式
（四）、价格
目前，上海楼市面临前所未有的发展机遇。一旦加入WTO，个人消费商业贷款规模将迅速扩大。公积金住房贷款范围已扩大到个人旧房交易，房地产证券化试点启动在即，房产企业上市开禁，货币化分房改革已取得长足发展，各种税费将进一步减轻。此外，商品房价格下跌多年，2000年的跌幅与1999年相比，跌幅明显减少，2001年更是呈现出可喜势头。
基于以上判断：
商品房价格将小幅上扬，但升幅有限；
别墅市场消费活跃，需求层与价格两两出跳。
（五）、区域分布
根据不完全统计，上海别墅市场从1992年起至今开发的别墅楼盘约160多个，可建造面积1000万平方米左右，目前正在交付使用和正在建造的总量约700万平方米。从市场调查的结果和分析的数据可以看出上海别墅市场的商品分布情况。
1．市中心区域
土地的稀缺使物业显赫珍贵，通常物业有租有售。地处桂平路的牡丹园别墅在销售中战绩不俗，高要求的物业管理、景观和空气质量，使得楼盘价一路飙升。此类别墅基本价都在200万元以上。个别精品如静安南草坪花园，以其地处市中心和毗邻苏州河的天然优势将单价一升再升。
2．虹桥地区
90年代初，虹桥开发区是上海外销别墅集中区域，相继开发了定位高档的高品质别墅住宅。虹桥金斯、皇朝别墅、奥玎宫廷别墅等品质物业的建成，吸引了众多人气，物业售价一般都在10000元/㎡左右。“入住虹桥”一度成为身份与富贵的象征。
3．沪青平沿线
该区域别墅开发较早，318国道的便捷优势使其得天独厚，规模性的别墅“媚眼”频频。区内别墅住宅各具特色，风姿万千，有依傍淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城，有太阳岛温泉高尔夫、西郊庄园等稀缺性别墅，有环境幽雅的海天花园、康虹花园、东方明珠等休闲性度假别墅。
大豪山林山庄处于沪青平沿线区域，在本案周边有拥有上海唯一的夜光标准高尔夫球场的银涛高尔夫别墅；在银涛高尔夫以北、本案以南是规划300亩的高档别墅区——长堤别墅，据悉当前该土地已经在做项目前期规划与方案。这两个楼盘将在不同程度上对我们造成一定影响。
4．浦东板块
继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区，在东片的内外环线之间，有形成以金桥、华夏、张江、康桥为区域核心的别墅住宅区，金桥“闺秀”——碧云别墅；销售火爆的汤臣高尔夫、汤臣豪园；占地3000亩超大规模的康桥半岛，以新独院住宅概念推出后，更将该区域推到投资者面前，而陆续推出的150-300万单体别墅，区域上市量不亚于金桥。
5．莘松（九亭）地区
西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。以松江九亭镇为中心，借地铁轻轨、快速干道、莘松立交桥等立体网络交通契机，独立式、联体别墅居住城密集于网络交通周边，形成快速都市生活特征，引得近30家开发商汇聚九亭斗法，其中“新上海里弄人家”、“悦景苑”成为该类别墅的典型代表；顾戴路拓宽竣工半年以来，区域房地产发展迅速，一大批别墅产品介入其中，使中、高档消费概念初露雏形。当代艺墅、圣淘沙花园等物业借自身品质与交通之地利，拔升了区域内别墅住宅的整体形象。
6．嘉定南翔地区
该地区别墅集中于南翔古镇，多以独立式别墅为主。平均售价在6000元左右，租金在3000元/天左右。租售并举的策略是当地别墅楼盘销售的特色。
“嘉华山庄”、“上佳别墅”等物业的上市也满足了当地高消费者的需求。
（六）、上海未来5—10年别墅市场预测
20年的