经济型酒店投资攻略之连锁加盟篇(DOC 12).doc

经济型酒店投资攻略之连锁加盟篇
文前提要:市场大,投资回报率高。这几乎成为了人们对经济型酒店的共识。而这也正是广大投资者孜孜以求的,于是,经济型酒店已逐渐成为上海房地产投资的新宠。同时,国内外酒店强手,纷纷布点联网,争抢国内经济型酒店市场的商机与财富那么,在越来越多可供加盟的经济型酒店品牌中,通过比较挑选更为符合自身条件的总部则显得更为重要。
经济型连锁酒店与一般小旅馆的主要区别是,多采取连锁加盟或特许经营的方式,其全国性发展战略所代表的品牌化和连锁化是必然的道路,也是降低成本,稳定质量和客源的客观需求。
国内数家以连锁经营模式运作的经济型酒店纷纷大张旗鼓地在华东版图上燃起狼烟,国际著名品牌也开始抢滩中国,经济型酒店出现投资热。
当投资市场开始聚焦到经济型酒店时,“锦江之星”、“如家快捷”、“莫泰168”、“速8”、“格林豪泰”这些国内外大型连锁企业的形象开始在我们眼前清晰,深入研究这几家可供加盟的典型企业,并对其做一个同类项的比较,将有助于我们选择适合自己的经济型酒店投资方向。
竞争趋于白热品牌显现优势
眼下,本土品牌的经济型酒店和洋品牌经济型酒店都已着手“圈地”、“圈楼”,拓展连锁网点,竞争趋于白热化。作为国内第一家经营经济型酒店的品牌,锦江之星隶属于锦江集团旗下,锦江之星的乐园店1997年在上海开业。在发展初期,并没有引起太多人关注,到2003年时,6年的时间才发展了15家门店。然而截至今年3月底,锦江之星已经在全国开出80家连锁店。近期的具体发展目标是,2006年计划达到200家规模,2010年计划达到400~500家规模。
如家快捷是锦江之星第一家在国内的竞争对手,由首旅集团和携程旅行服务公司共同组建的如家酒店连锁,发展速度惊人。虽然只有短短3年时间,可截止到今年7月底,如家已经在全国22个城市拥了有72家门店,房间数量接近9000间。在2008年之前做到200家店是如家的目标。
各类新成立的经济型酒店品牌也在争相进入市场。如沪上知名餐饮企业美林阁,成立了莫泰连锁旅店管理公司,在经济型酒店市场异军突起。到目前为止,莫泰168已经有15家连锁酒店。而未来数年,“莫泰”品牌将以每年新建5~8家的速度扩张,形成规模经济。
而外资的进入更是迅捷。自称世界最大经济型连锁酒店集团的美国品牌“速8”,在2004年4月份进入中国市场,到年底时已开了6家店,今年计划再开24家,平均每个月签约2家店,明年则每个月计划实现签约3家。
另一家美国经济型酒店品牌格林豪泰也拟在华开放加盟,现在已开始启动加盟计划,公司策划到2008年在中国发展到200家酒店,其中加盟店占据三分之二。
由于互联网在酒店促销和预订方面的运用,营销手段也不断更新,传统的销售方式和手段面临严峻考验,加之酒店产品的同质性,所以酒店对客户的控制能力越来越弱。在这个背景下,品牌对吸引力突显,无论市场如何变化,最终客户还是跟着品牌走。因此加盟品牌可以获得集团销售网络、培训、人才等优势,提高酒店自身的竞争能力。
从这一角度分析,虽然洋品牌经济型酒店有着管理经验和国际客源上的优势,但跨国公司在中国水土不服的例子也屡见不鲜,尤其目前经济型酒店的客源主要以国内的本地客人为主,境外的客源对国内店面的支撑很小。在发展初期,都会面临国内知晓度低、连锁店数量少等问题,特别对于特许经营的企业,以其目前在国内的销售和运营力量,对加盟店的支持能力还有待考证。
物业要求不低地理位置关键
目前,从物业角度而言,比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种,一为长期租赁房产,并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求;二为按照要求,在空地上新建可以加盟品牌的物业。
不管是何种方式,特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化的要求。如见下表:
如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算,那么锦江之星和如家快捷所要求的房间应分别为200间和120间~240间。从这些数据分析,各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。但对于投资者而言,可以根据现有物业的实际情况进行挑选,所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。
除了物业面积上的要求之外,各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。单从这一条而言,各家的取舍十分统一,概括言之,无非如下两种:位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区等商业成熟区域;或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好,进出口便利宽敞,并且有良好的可视性和可进入性。
从以上两种选址倾向而言,建议投资者在入住率可以维持在一定高度的