老西门新苑企划报告.doc

居住改变上海 
十年前的上海——
夜深,灯晕,摇曳,全家人拥挤在不到18平方米的阁楼……
五年前的上海——
黄昏,月影,初上,灯火阑珊,女儿独自在自己的小房间温习……
今天的上海——
正午,人流,穿行,极目远眺,四周高楼耸立,新上海,新浦东……
未来的上海——
清晨,鸟鸣,脆响,推开窗户,映入眼帘……
中信泰富改变老西门 
上海,黄浦区的注意力,“实现力”竞争,“机会就是生产力” 
以“文化+品牌+标准”为基础原则,充分体现老城区文化底蕴与现代艺术生活的完美结合,
在产品规划上形成与周边竞争物业完全不同的产品格局 
我们在同区域是第一个启动的项目,只要我们的产品与之将要形成上海居住新的标准,
那么我们的行销成功机率就会大大提高 
目    录
我们面对的危机
我们面临的机遇
品牌、价值的整合
我们的策略和建议
项目战略策划
项目战术策划
项目营销企划策划
金丰易居的优势 
我们要想成功,必须正视我们面对的危机:
我们的危机来自市场
有钱未必买得到房,2003年的楼市真的变得疯狂而缺乏理性
一个奇特的现象是2004年的一季度已经过去了三分之二,2003年的上海房地产市场的统计数据迟迟没有公布完整,一向由交易中心公布的最能反映市场动态的批准预售面积和预售登记面积始终没有亮相,而市场更为敏感的2003年上海商品房的成交均价更是出了一则更为含蓄的价格,比2002年增长20%-25%,所有的数据变得朦胧起来,所有的迹象表明了:2003年上海的房地产市场走得太迅猛,供应和成交通通放出天量,其数据的公布对于敏感的2004年楼市起着举足轻重的作用。
我们的危机来自政策面
2003年国家和上海地区先后发布十项重要的与房地产相关的政策,对房地产管理在进一步加强
一、6月5日央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件),提高对开发商的信贷门槛,并对防范金融风险具有特殊意义,事件在业界产生多层面的影响。
二、7月31日国务院做出决定,全国进一步治理整顿土地市场秩序,制止乱占耕地和非法转让土地,此后土地市场开始加大治理整顿力度。
三、8月国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件),确立了房地产业的支柱产业地位,提出了住房市场化的基本方向,为当前和今后一段时期的房地产业发展指明了方向。
四、9月1日正式实施《物业管理条例》。这是我国第一部物业管理方面的全国性大法,标志着我国物管法律新体系的初步建立。《条例》明确了业主作为建筑物所有权人的权利义务,对业主大会的成立与物管企业的招投标行为做出规范,为减少物管纠纷发挥重要作用。
五、6月,最高人民法院颁布的《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。对于保护商品房买卖合同当事人的合法权益、规范交易行为提供了法律依据。
六、高度认识并认真解决城镇房屋拆迁问题。针对拆迁上访中反映较为强烈的问题,建设部门制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。这对规范城市房屋拆迁行为和房地产业发展起到了重要作用。
七、10月,上海市人民政府颁布了《关于对本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策的若干规定的通知》(沪府办发〔2003〕40 号),该文件旨在对满足条件的中低收入家庭的购房贷款进行贴息,年限从2003年6月1日起至2008年5月31日止。
八、为规范本市房地产中介经纪服务的收费行为,维护消费者的合法权益,促进房地产中介经纪服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》和原国家计委《关于印发<中介服务收费管理办法>的通知》的有关规定,对有关本市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费进行了下调,从原先3%下调至2%。
九、6月,上海市房屋土地管理局下发关于严格执行《关于贯彻实施〈上海市土地出让金管理办法〉若干意见的通知》,对各区已出让土地造成收费无可靠依据、出让金滞纳、需要返还出让金的项目不能及时掌握等诸多矛盾进一步落实,使得土地市场有序操作,足额征收和及时返回、分配出让金,更好地为区(县)和开发商服务。
十、3月,为贯彻国家和本市规范、整顿房地产交易市场的工作要求,更好地保护房屋买卖双方当事人合法权益,并针对当前存量房地产买卖中中介行为不规范引起的矛盾纠纷比较突出的情况,市房地资源局会同市工商局对上海市房地产买卖合同示范文本2000版买卖合同进行了修改,决定自即日起使用2003版合同,原2000版合同到2003年7月1日停止使用。
我们的危机来自消费力的变化:
 需求的改变,消费观念的成熟,同样会带给我们危机。我们不能忽视这种危机,因为它的缔造者是市场最根本的基础。
“居住”为核心的住宅消费理念应该有前瞻性。
人们居住投资意识的提高和转变,也增大了市场有