万科金域缇香营销案例分享.pptx

目录CONTENTS
产品规划篇
3
项目概况篇
2
营销分析篇
4
总结
5
项目背景篇
1
开发商背景分析
万科产品系列分析
土地分析
基本信息
区位分析
配套分析
小结
整体规划
户型分析
小结
形象定位
推案策略
营销策略
客户情况
Part 1 项目背景/开发商背景
万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展,成为国内最大的住宅开发企业,目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区,共计50多个大中城市
简介
Part 1 项目背景/产品系列
产品系
核心价值
品类
土地属性
成都代表作
客户特征
高档TOP系列
(自然人文)
占有稀缺资源
位于城市稀缺地段
TOP1(城市豪宅)
——
——
位于郊区,占有稀缺资源
TOP2(郊区豪宅)
——
万科五龙山
四季TOWN系列(郊区住宅)
舒适居住(第二居所)养老休闲
远郊宜人环境
T2(郊区享受)
1)有自然资源;
2)距离城市较远,但有快速道路可达;
3)没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套;
万科双水岸
客户年龄35-44岁为主
低价格
价格务实
T1(郊区栖居)
三通(水电路),政府为由对该区域的整体规划
——
孩子三代青年之家,客户年龄25-34岁
城市CITY系列(城郊住宅)
舒适居住
(第一居所)
追求舒适居住
C(城郊改善)
1)交通便捷,可快速到达,离城市成熟区比较近;
2)行对市中心居住密度低;
3)地块所在区域居住氛围良好(水质、空气质量好)
万科城市花园
孩子三代,35-44岁的中年家庭
金色GOLDEN系列(城市住宅)
便捷的城市生活
注重工作便利的商务型客户关心产品服务及品质
G1(商务住宅)
1)地块商务属性高,周边写字楼密集,交通高度发达,享受市中心规划配套;
2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人去复杂的劣势;
3)商业价值高;
万科金色海蓉
商务人士(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系))
追求居住改善和品质
G2(城市改善)
1)周边配套完善,交通便捷,且较为安静;
2)适宜居住;
万科金域蓝湾
万科金域西岭
万科金色领域
孩子三代,35-38岁的中年家庭
对产品总价敏感的首次置业客户
G3(城市栖居)
1)要求公共交通密集,站点在不行距离内;
2)周边有大城市;
万科金润华府
25-34岁的青年之家
小结:万科金域缇香则属于金色系列的G2城市改善系列,面向35-38岁的孩子三代家庭客户。
Part 1 项目背景/土地分析
地块位置
新都区三和街道花园社区(大件路东侧)
土地公告号
——
拿地时间
2013年05月31日
二号宗地
占地(亩)

住宅兼商业
地块位置
容积率
商业用地:﹤容积率≤;
二类居住用地:﹤容积率率≤
建筑密度
40%
用途
二类住宅用地、商业用地
成交价

404万/亩
从土地情况来看,万科拿的这块地,涵盖了电梯住宅、商业等多种业态
二号宗地
地块整体呈三角形状,位于毗河与府河交汇处,与万科双水岸隔府河相望,宗地较为平整,距新都新城区4公里左右。
Part 2 项目概况/基本信息
项目名称
万科金域缇香
项目地址
新都绕城大道与蓉都大道交叉口以东(万科双水岸对面)
开发商
成都万科蓉北置业有限公司
开发商背景
上市企业
占地面积

建筑面积
264572㎡
容积率

绿化率
%
规划户数
1638
公摊
22%
车位情况
1:1.
梯户比
2梯4户、2梯6户
建筑风格
新古典主义
物业形态
高层(31-33层)、商业、幼儿园
物管公司
成都万科物业服务有限公司
物业管理费
待定
开盘时间
预计2013年12月中旬
装修标准
1500元/㎡
销售报价
预计8500-9000元/㎡
面积区间
79㎡、87㎡、115㎡、128㎡共4种户型
周边配套
教育:东方剑桥双水岸幼儿园、三原外国语学校附属小学、三原外国语学校;医疗:成都医学院第一附属医院;商业:传化30万方商业中心、佳乐国际社区大型集中商业、万科自带商业配套;
整体规划低密住宅、高密商业体、幼儿园等配套来提升住宅项目品质和溢价。
从项目整体来看,住宅分2期开发1期,T6共计6栋,产品面积为79-86㎡ T4共计5