跨塘商业项目提报.ppt

跨塘商业项目提报
汇报人：
三、区域商业市场分析
1、区域商业发展过程
312国道两侧为原外跨塘镇中心商业。

及网吧，四层用作KTV及包厢等。C幢三层作为咖啡厅、茶吧等。
服饰专卖区：跨塘目前的经营的服装档次都很低，%左右，远不能当地人们的需要，为此，将C幢二层定位于以服饰、鞋类及品牌专卖为主的服饰专卖区。D幢二层可作书店、文化用品及办公用品等,部分可作服装。在引进服装类产品时，要与跨南路实行错位经营，并且要进行产品细分，适当增加女鞋等产品比例，填补市场空白。
底层综合区：该区主要引进以下业态：银行、便利店、超市、特色快餐、美容美发、婚纱摄影、药店、通讯、钟表、票务、鲜花、烟酒、西饼店、音响制品、化妆品、冷饮店及修理店等。
露天适当位置可设置儿童娱乐场。
“租、售”一体化策略
[利益平衡模型]
核心利益点：
1、赚取经营利润
2、赚取租金
3、树立经营品牌
核心利益点：
1、售价是利润实现的关键
2、销售率高、不沉淀利润
3、顺利开业经营，保证后续开发
核心利益点：
1、投资保障
2、升值空间及稳定回报
核心利益点：
1、选址--商场能否做旺
2、低租金，放水养鱼
3、强有力的商业经营管理
管理公司
发展商
租赁者
（商家）
投资者
（买家）
租金补贴
投资回报
租金
销售款
1、对于投资者：月供≤月投资回报，首期款≤一次性投资承受能力，回报稳定安全
2、对于租赁者：经营利润＞＞租金，低租金进场
3、对于发展商：售楼款=成本（包含推广成本）+较好的利润+租金补贴
4、对于经营管理公司：租金+管理费+租金补贴=投资回报+公司运作费用+合理利润
[利益平衡模型满足的核心经济利益关系]
项目面临的重要问题：
有鉴于本案将分两批推出，一期出售、二期出租。因此，一期的操作对二期有着巨大的影响。我司认为，在进行项目一期操作过程中，有两点是必须做到的：
一、项目销售一定要成功。
二、项目出租经营一定要成功。
这两点是项目二期成功操作的基础，我司的租售一体化策略便是针对这个问题进行的针对性策略，通过一期的租售，对二期操作起直接的促进作用。
在制订这个策略的过程中，我司将一些商业操作模式进行了分析，以期找出一种最适合本案的策略。
销售方式举例及优劣势分析：
(1)   直销
直销是销售人员直接与目标客户联络，与目标客户实行面对面、一对一的推销方法，在项目的目标客户极其鲜明的情形下，采用直销是最直接、最有效、也是推广成本最低的行销手法。实施直销办法的关键是要能够准确地找出项目的目标客户群体，有针对性地进行销售，否则就会变成毫无意义的盲目性销售行动。
若主力店实力雄厚，并愿意购买商铺，采用这种销售方式。
  优劣势分析：
对于大多数开发商来讲，直销都是可遇而不可求的。商业行业比较注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但是，对于升值潜力大的商业地产，资金实力雄厚的境内外投资公司还是比较感兴趣的。如深圳蛇口商业总公司将南山南城购物广场转让给深圳鸿岳公司，英资太古注资广州报业文化广场及正大集团注资的正佳广场。虽然说直销能够迅速回收资金，但是价格相对较低，同时开发商也丧失了商业地产升值带来的巨大价值。所以，此种方式往往被运用在资金链断裂的项目上，被当作是项目的最后一招棋。
（2）、整体出租
阐述
将商铺整体出租给商家，然后全部划分成小产权铺位，以一定的年回报率销售给投资者。
若主力店，不愿意购买，只希望租赁，采取这种方式
优劣势分析：
这种销售方式销售速度快，铺位的价格相对的抬高，但是，租赁商家支付的租金与开发商支付给业主的回报存在较大的差距，开发商前些年要背负着巨大的返租压力
（3）保租营销
 阐述
保租营销是指投资者在定购商铺时，向银行申请按揭贷款，首期款无需全额支付，只需支付首期款的一部分（通常是1-2成），然后买家将商铺委托开发商代理经营四至五年，开发商应付租金用于抵扣买家余下未付的购铺首期款，委托经营期期满后开发商将商铺交回买家自行经营管理。通常购买商铺可按成交总额的5-6成向银行申请按揭贷款，余款4-5成作购铺首期款。
   优劣势分析：
一方面是为了便于开发商实施统一经营，有利于尽快把商场做旺，另一方面让投资者感觉有高额回报，刺激成交，加快商铺销售实现。租金在租铺时已付清，不存在开发商的承诺问题，投资者风险较低投资者购铺时不需支付全额购铺款项，可只付保租部分，实质是变相降价促销。对于开发商