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商业地产项目的业态规划
商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节 （不包括写 字楼和酒店）， 而业态 组合又是商业规划中极为重要 的内容。如若 业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼 盘的销售，如大连万达在全国抢行分类汇总，计算出各分类项目的比例。 一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。进行市场调 研的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情 况，为商业经营规划提供依据。
分析了市场调研报告之后，依据项目的自身体量面积，参考项目 当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴 国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金 比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为 52：18：30。 预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这 样有利于从整体上对招商面积进行控制。
预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。 核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。 没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充 足，就应及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需 求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，对将来的经营产生 不利的影响。
二、购物中心业态规划应考虑的微观因素
1、租金水平
购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合 两种给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户 经营成本的一个重要组成部份。租金过高，商家的经营压力就会很大， 商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方 面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通 过租金来实现的。因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租 金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将 较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引 外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式餐饮相 对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。 而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往 往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们 在业态规划时不宜放置在较低的楼层。
2、面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的 面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求 的差异。如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一 种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也 会对招商造成阻碍。因此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容 忽视的要素。
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500
再如沃尔玛超市，其面积约20000-30000平方米（不含停车场）， 每一单层租赁面积至少8000 平方米，至多租赁3 个楼层。了解不同 商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问 题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。比 如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形 成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享 其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。
3、工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的 工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结 构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考 虑到的工程技术条件。
业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着 实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊 ,甲方所有管线（含支架、风口）的底 ；结构负荷方面，鲜食楼层：lOOOkg/m?，非食品 楼层：700kg/
再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9 米 之间。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不 具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业 态的。
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时 还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引 进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。
4、业种的聚客能力
在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。
一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客力。聚客能力强的商 店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它 们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩 效果开始显现，成群的知名