中原2011年06月天价豪宅的“混沌”溢价模式.ppt

东莞中原事业一部 2011-06
天价豪宅的“混沌”溢价模式
市场背景:存在即事实市场对“天价豪宅”的出现,没有提前预知能力
当三湘海尚出来之前,人们不知道前海洋房价格能卖到6万/平的高价;
当汤臣一品出来之前,人们不知道一个平层可以卖到12万/平的超高价
当钓鱼台7号出来之前,人们不知道房子竟然能够卖到30万元/平的天价
为什么,,
为什么, ?
市场背景:热点案例,天价豪宅物业
住宅:钓鱼台7号,30万/平;汤臣一品,25万/平;
,香港天玺,70万/平;
别墅:大一山庄20万/平、佘山月湖山庄25万/平;
天价豪宅,没“天”理
!
吗?
ONE:从客户说起:2008年至今,中国富人移民香港,购买凯旋门、天玺等天价豪宅2011年,中国富人再一次的移民潮到澳洲、到美国,去买次贷危机遗留下的天价豪宅,庄园>>天价豪宅有需求,而没有得到满足!天价有理!TWO:从奢侈品说起:一个LV包上万,比普通包贵百倍;一副艺术画上亿,甚至无价之宝;一套普通房子50万,而天价豪宅则千万甚至上亿;>>顶级物业也将走入它的奢侈之路!天价有理!THREE:从市场化经济说起:2008年,汤臣一品受到政府压制,如今也投入正常销售;2011年,钓鱼台7号受到政策压制,未来呢?>>市场化经济时代,有人买单就有人卖!商品具有平等交易的基本权利是未来的发展趋势!天价有理!
注:以上数据来自福布斯统计,不含香港、澳门、台湾三地
天价豪宅有市场买家!
中国内地千万富豪和亿万富豪按年10%的速度增长。5年内将亿万富豪将超过9万人!千千万富豪将超过136万人!目前每1400人中就有1个千万富豪
Q1:天价豪宅购买诱因?
Q2:谁在消费天价豪宅?
Answer:“有多少的身家住多大的房子”,豪宅别墅往往是富豪们体现身价最直接的表现形式。不买最好,只买最贵成了富豪购买住宅的首要标准。
洛杉矶私人宅邸
钓鱼台7号院
海德公园一号
Q & A 之后,天价根源在哪?
“天”理在哪?一切从混沌说起
黄金引爆点
混沌:盘古开天辟地之前天地模糊一团的状态;
混沌理论(Chaos theory)是一种兼具质性思考与量化分析的方法,用以探讨动态系统中(如:人口移动、化学反应、气象变化、社会行为等)
无法用单一的数据关系,而必须用整体、连续的数据关系才能加以解释及预测之行为。
市场对比法下的价格模式
均价=∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a~c)
价格箱体内的溢价因素