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商业地产,小心被烫伤
冯珊珊 “现在已经出现了2000多个购物中心,当中有60%到70%都是新的建筑物,现在的二三线城市,比方说像沈阳有40个开发项目,成都也有60个项目,天津也有40个开发的项目。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者商业地产,小心被烫伤
冯珊珊 “现在已经出现了2000多个购物中心,当中有60%到70%都是新的建筑物,现在的二三线城市,比方说像沈阳有40个开发项目,成都也有60个项目,天津也有40个开发的项目。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。
有业内人士担忧,“万科也好,实际上大部分商业地产还是社区内的商业,而且以销售为主,这个不是真正意义上的商业地产开发。”纵观海外成熟市场,商业地产是以持有获取租金为主要收入手段。不同与住宅,商业地产的开发、运作、管理等方便有很高要求。
“很多的城市都慢慢发展起来,有一些城市是值得进行开发的,有些不一定是值得的。”

城市规划需三思后行
“现在每一个城市政府都在希望打造更多的商业综合体,代表一个城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。

由于商业地产的复杂性高于住宅,前期定位规划与建筑设计,往往会决定商业物业的经营业态,目标群体,以及项目的主题特色等。早期商业地产开发中,不重视前期定位导致失败案例不少。而商业地产后期的招商及运营管理也是关键因素。
一些城市商业布局不合理;一些商家业态雷同,效益不高;一些大城市高档的商业地产项目偏多,而贴近百姓的社区商业网点不足。随着越来越多综合体的开发,新奇感觉早已不再。同样的餐饮、同样的电影院、同样的服装品牌……
另一方面,中国的商业本身发展落后,发展历史短导致优质的商业资源特别少,商业的品牌就比较少。一个统计,北京是商业最发达的城市,%的商业品牌,僧多粥少,招商同质化现象会非常严重。
“大量的综合体建设,经济支撑力不够。当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链断裂,进而引起一连串的连锁反应。”业界不无担忧,随着大批商业地产的出现,可能会出现大量的垃圾大楼,一种是烂尾楼,一种是设计存在缺陷的楼。
“城市综合体一窝蜂,没有自己核心的产品,很多东西是无法复制的,但是商业地产前面有很多不确定因素,谁赢谁输很难说。”
虽然中国的商业地产基本上是一个市场所支配的环境,政府不太干预,但是市场不可能解决所有问题,太多人进去,资源浪费会非常严重。另一方面,商业地产难度大,需要有一个长期经营的心态,普通的开发、投资、退出等不专业性给行业带来隐患。
商业综合体投资大,一定是要多赢的格局。政府要赢,解决从形象工程到民心工程的一揽子问题;开发商要赢,能够获得长期稳定的现金流保证,取得合理的回报;商家要赢,商业综合体是否能经营成功最重要的还是商家。

普遍短线操作
商业地产与其说是地产