德胜中央城定位思路.ppt

德胜·中央城项目商业
定位思路及操作建议
本报告的指导思想
本报告旨在通过对市场的调研的基础上,依据本司商业操盘的经验和认识,结合[项目]所处的地段位置及产品规划特点,为项目的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行思路。
居巢区基本情况
居巢区经济状况
居巢区2010年GDP达到97亿元,年均增长速度保持在12%左右,处于平稳较快的发展阶段。
居巢区人均GDP在2008年已经超过2000美元,处于平稳发展的阶段。
经济的良好运行,为商业的发展提供了基础。
人均GDP超过2000美元,商业将发展到新的飞跃阶段。
居巢区消费状况
居巢区社会消费品总额2010年达到48亿元,近年来处于高速发展阶段。
居巢区人口数量以自然增长为主,增长率缓慢。
消费品总额的增长代表居民消费的提高,居巢区的商业仍有极大的发展空间。
人口增长缓慢在一定程度上影响消费的增加。
城市规划
城市定位:皖江北岸核心城市,合肥经济圈副中心城市,以休闲旅游为主要特色的滨湖宜居城市。总体空间布局为“一体两翼三组团”
“一体”为老城区,“两翼”分别为:东侧是指以半汤路、亚夫路、东环路(规划)为主要方向拓展半汤分区,西侧以健康路、龟山路为主要方向湖光路以西拓展滨湖分区。
市域城镇空间格局:一主三副
规划布局“一主三副”的城市级公共中心,即以旧城人民路商业中心为依托的市级老城商业综合公共中心、市级滨湖商务休闲公共副中心、市级北岸体育休闲公共副中心和市级半汤行政商务公共副中心。
最新规划:居巢区并入合肥
撤消地级巢湖市,将巢湖市居巢区、庐江县划归合肥市管辖。
影响:将会分流部分客户;影响房价的走向。
居巢区经济持续高速增长,但是总体经济实力较弱;
居民收入与社会零售额提高,消费需求不断增强;
目前巢湖经济结构以工业为主,商业发展滞后;
城市发展
城市场发展方向:东扩西进,环巢湖地区成为热点区域;
城市空间版图扩大,给房地产带了扩展空间;
城市新格局产生,将会分流很大部分周边县镇的实力购买人群
城市发展
规划
一主一次三片商业格局规划,核心商圈的地位仍然不变,商业向四周扩散,次商圈不断发展,消弱中心商圈的影响力
商业供应量不断增加
商业发展
格局
市场总结
人均GDP与商业发展关系示意
低于1100美元
1100-2000美元
2000-4400美元
4400美元以上
与农业经济相匹
配的初级形态,
表现为庙会、集
贸市场
商业业态出现
升级,百货商场、
商业街、批发市
场等相继出现
消费需求多样化,
超越商业范畴的广
义商业如Shopping
Mall、旅游地产、
物流等综合商业形
态出现,并逐步成
为商业主流
从西方商业业态的发展规律看,商业业态的变化和升级与城市人均GDP具有密切关系,随着人均GDP的变化,商业形态也产生变革,2010年,居巢区人均GDP为人民币16311元,折合美元约为2554元,百货商场、商业街、批发市场已然出现并完善,逐渐进入商业飞跃发展的阶段,规模化的现代商业开始呈现,专卖店、精品店、大型购物中心超市已具雏形。
商业飞跃发展商
业形态出现质的飞跃,多样化、规模化的现代商业应运而生,如大型购物中心超市、专卖店、精品店等
商业发展阶段
8
从政府土地批租可以看出,巢湖市2006-2020年商业项目供应大致规模在97万平方米左右,届时,巢湖市总商业规模大致在194万平方米左右;
巢湖商业供应量基本上是稳步上升的趋势。巢湖市2010年商业成交1656套,成交面积94856㎡;2011年上半年商业成交335套,成交面积16845㎡,由于政策的调整,市场销量出现较大的波动,但是处于中心位置的商业仍然是客户选择的重点,成交占据大半壁江山。
巢湖市商业供应发展情况
1995年前,商业初具规模: 经济发展促动商贸活动繁荣,商业氛围在人民路沿线形成,商业规模大致在2万平方米左右。
1995-1999年,快速发展期:人民路零售商业越发突出,商业激增,迅速提高巢湖商业市场份额。
1999-2003年,商业区形成:人民路商区发展迅速,零售商业在该区域逐步趋于饱和,城北、城南、城西逐步形成商务行政办公、旅游观光购物、专业市场等多个功能区块。
2003-2006年,商业区逐步完善:2003年政府规划人民路为唯一一个市级商业中心,人民路拆迁改造提上日程。一主、一次、三片和社区商业的商业网点远景规划在逐步落实。