南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告.doc

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- 案例分析：
工程名称
华南城
风雅蓝山
工程位置
红角洲与九龙湖交汇处
望城新区物华路55号
土地面积
200万平方米〔含商业〕

总建筑面积
428万平方米〔含商业〕

建筑类别
小高层、高层
多层、小高层、高层
容积率


　户型
88-115平米
116-126平米
销售价格
4800元/平米
4000元/平米
客户分析
投资客和刚需客户，投资客比例占到60%
刚需为主、投资为辅
2、九龙湖片区未来市场研判：
政策机遇：依托华南城物流城及在建的西客站，政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城，加快了九龙湖片区的房地产开展。
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- 专业资料-
城运概念：城运会的举办，加速了区域的根底设施建立，改变市民对九龙湖片区的认知。
轨道提速：轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建立，九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心，产业两翼开展，外围适度轴向拓展的空间格局。
巨大需求：巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一，未来规划70万居住人口，居住需求迫切中寻求释放。
地块SWOT分析：
优势〔S〕：
红谷滩中心区房地产根本开发完毕，九龙湖片区规模已经形成，具有先天性区域快速开展成熟机制。
工程地处九龙湖片区新中心，紧邻西客站具有较强的地块辐射效应
轨道交通规划先天条件好，2号、4号地铁线路交会聚合，带来未来商业开展新商机。
劣势〔W〕:
地块周边目前缺乏必要性生活配套设施。
区域缺乏整体开发效应，给客户与老城区的“心理距离〞较远
目前区域人口现有数量相对不 高，区域整体形象素质不高
威胁〔T〕:
工程开发客源面不大，根本以区域客源为主，对老城区客源的吸引度存在一定的心理距离
区域居住、商业气氛较难快速形成，只有依托城建和工程自身的配套完善
区域工程去化根本以地缘性客源为主，未来存在直面性竞争。
时机〔O〕:
秉承区域快速开展趋势，迎来区域全新开展新时机
西客站的投入运营将迎来地块所属区域全新开展
华南城为首的品牌开发商率先进入片区房地产市场，产品精细化程度尚缺乏以引起品牌追随
开发时期正将迎来**地铁开展新时代
五、工程开发客户调研：
工程定位：
1、定位推导：
新区——九龙湖；西客站——运输枢纽；省政府搬迁——市政带动；
人口导入——70万人；远景——有规划、有前景、有配套
西客站区域定位：红角洲南部区域中心，