20130921-安宁联合大厦营销策略.ppt

安宁联合大厦
营销策略
回顾项目情况:
7月份项目推广入市
市区外展,意向登记量大
8月份开始去化
内部认购,客户转化率低
9月份封盘
提价,重新组织货包发售
项目短时间内受到了市场的高度关注,项目产品需求前景被市场看好。
项目去化时客户转化率低,说明产品在需求实现过程中遇到了阻碍。
项目作为一个投资性产品,回报及回报稳定性是客户需求实现受阻的原因。
通过项目分析,需得出合理的项目营销策略。
PART1 产品分析(What)
联合公寓产品
货包144套,已售63套,未售81套,销售近半;
价格:成交最低3600,成交均价3900
剩余货包市值约1千八百万(按4500元/㎡计算)
面积38—88㎡,两梯16户;
40年产权,不能落户,非改善型刚需客户需求;
内走廊建筑形式,刚需和改善型自住客户不考虑;
分析公寓的面积、产权性质、内走廊设计,
本案不是一个居住型公寓产品,本案的物业发展方向有两种形态:
小型工作室
酒店
联合大厦写字楼
15层写字楼,每层1000㎡,㎡;
剩余货包市值6千9百万(按4600元/㎡);
面积500㎡,一层两户,,米;
分析写字楼产品,
联合大厦写字楼产品面积大,一层两户设计,层高优势明显,价格等同于老城区住宅房价。
项目写字楼产品体量不大,性价比高,但产品面积大,总价高,客户资金实力要求较高。
PART2 区位分析(Where)
安宁老城区
安宁大屯新区
本案
项目位于安宁市昆畹东路和安海路交汇处,交通通达性良好,距收费站5分钟车程、距安宁市中心4分钟车程,距昆钢片区8分钟车程。
²,㎡,车位约207个。
项目周边有云南金成酒店、金成花园小区、金成矿业集团办公楼及一个物流园区。
项目位于入城门户位置,
但不在安宁老城区内,目前位置相对边缘化;
交通便利,
但过往大车多,环境较差,商务氛围不浓,配套较为缺乏。
对于投资客而言,需要投资有增值潜力的物业:
稳定的承租保障
可观的回报收益
从项目的区位及配套支撑来看,城边位置与配套差,
无法满足投资客对本案物业增值的信心。