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房地产全程营销
房地产全程营销
第一部分 REAL瑞尔特 房地产全程营销理论体系
房地产全程营销思想是
单体户型设计
建筑空间布局和环艺设计
小区配套和物业管理
形象包装和营销策划
发展商品牌和实力
3）价值实现的经济因素
经济因素
政策因素
项目可实现价值分析
类比楼盘分析与评价
项目价值类比分析
1）价值提升和实现要素对比分析
2）项目类比价值计算
六、项目定价模拟
1、均价的确定
住宅项目均价确定的主要方法
1）类比价值算术平均法
2）有效需求成本加价法
分析有效市场价格范围
确保合理利润率，追加有效需求成本价格
3）运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
商品住宅定价法：差异性价格系数定价法
1）根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×（1±B），其中Pa为基础均价
2）然后根据景观朝向系数（Ｄ系数）确定不同景观朝向单位的均价Ｐd,即Ｐd=Pb×(1±D)
3）当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价Ps，即
Ps=Ｐd×(1±S)
4）在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即
Pn=Ｐs×(1±F)
=Ｐa×(1±B) ×(1±D) ×(1±S) ×(1±F)
5）考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U
其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。
各种差异性价格系数的确定：
1）确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价
2）确定B系数。其中东、南朝向单位采和1+B；西、北朝向单位采用1—B
3）D系数根据不同单位景观视野实现程度确定
4）S系数通常为5%~15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值
5）确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F，均价层以下单位采用1—F
6）U系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等
具体单位定价模拟
以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考
七、项目投入产出分析
项目经济技术指标模拟
项目总体经济技术指标
首期经济技术指标
项目首期成本模拟
成本模拟表及其说明
项目收益部分模拟
销售收入模拟
1）销售均价假设
根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟
2）销售收入模拟表
利润模拟及说明
1）模拟说明
2）利润模拟表
敏感性分析
1）可变成本变动时对利润的影响
2）销售价格变动时对利润的影响
八、投资风险分析及其规避方式提示
项目风险性评价
价值提升及其实现的风险性
项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
资金运用的风险性
减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
经济政策风险
国际国内宏观经济形势的变化
国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九、开发节奏建议
影响项目开发节奏的基本因素
政策法规因素
地块状况因素
发展商操作水平因素
资金投放量及资金回收要求
销售策略、销售政策及价格控制因素
市场供求因素
上市时间要求
项目开发节奏及结果预测
项目开发步骤
项目投入产出评估
结论
项目规划设计营销
项目规划设计营销的含义
通过完整科学的投资营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产业经过多年的发展以后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将
“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计营销正是基于以上市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
项目规划设计营销的具体内容
总体规划
项目地块概述
项目所属区域现状
项目临界四周状况
项目地貌状况
项目地块情况分析