毕业设计(论文)
题目住宅房地产估价报告
教学单位: 营口职业技术学院
专业: 房地产经营与估价
班级: 13级房地产班1班
学号: 2013052002
姓名: 陈影
指导教师: 宋汉利
完成日期: 2014年10月30日
摘要
房地产价格的评估是根据不同的估价方法,遵循相应的估价原则,按照一定的估价程序,采用科学的估价方法,对房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计和推测性的判断。如果这个判断是正确的,那么判断的价格应当是唯一的。这个唯一不是数学数轴上的一个数点,是一个价格区域,是一个相应的市场行为都可以认可的误差足够小的价格区间。
随着经济的快速发展,房地产的日益规范,房地产评估行业也越来越高涨。房地产评估要遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法并结合估价人员的丰富经验进行评估。
我运用市场比较法对搜集的实例进行修正,得出与待估的房地产相类似的市场比准价格。再用收益法进行修正,最终确定估价对象的价格。
关键词:房地产市场比较法收益法
目录
摘要……………………………………………………………第 1 页
关键词…………………………………………………………第 1 页
第一章概述……………………………………………………第 3 页
第二章估价项目构成要素分析………………………………第 7 页
第三章估价报告………………………………………………第12 页
致委托方函…………………………………………第14 页
估价师声明…………………………………………第15 页
估价的假设和限制条件……………………………第16 页
房地产估价结果报告………………………………第17 页
房地产估价技术报告………………………………第20 页
参考文献……………………………………………………第 26页
第一章、概述
一,背景
近几年营口市的经济运行态势良好,城市建设方面更是成效显著。同时作为城市建设主力的房地产产业也得到了迅速发展,国家有关部门相继出台了一系列有关房产市场的活跃势力刺激地区的整体经济发展从而带动商业房地产市场和高级房地产市场的活跃发展。
永江城市花园:项目位于辽宁省营口市站前区渤海大街地税局对面,盼盼路与渤海大街交汇处,占地面积130000平方米,规划总建筑面积为130000平方米,我调查的户型建筑面积为156平方米,现做住宅楼用,公共配套设施良好,宗地内外开发程度均为七通一平。
二,要求
2015年9月24日,我公司接到李刚先生的委托,由于投资需要,李刚先生有意对该房产进行评估,以便了解该房地产的实际价值。
三,依据
1行为依据:《委托评估协议书》
2法律法规依据:《中华人民共和国土地管理法》,《中华人民共和国城市房地产管理法》,《房地产估价规范》,《城镇土地估价规程》。
3取价依据:《全国统一建筑工程基础定额》(辽宁省估价表)
4产权依据:《房屋所有权证书》
四,估价者与估价机构概况
委托者:姓名:李刚
联系地址:营口市站前区永江城市花园3栋2层1号
联系电话:0417-3893333
邮政编码:115000
估价机构:机构名称:营口信达房地产评估咨询有限公司
机构住址:营口市辽河大街东27甲-3门市机构资质:二级
法定代表人:廉洁
联系电话:**********
五, 商业类房地产与住宅类房地产的估价特点和分析
区别一:功能区别
住宅的功能要求较为单一,主要就是满足人们的居住功能,为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂,商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能就因为商业地产的功能要求灵活多变,故导致对其的操控也就相对复杂。
区别二:地段区别
房地产因其不可移动性,不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更甚。相对而言,住宅选择地段的弹性空间更大,不论城市中心,还是城市郊区,抑或荒郊野岭,均可开发。而商业则不同,商业一旦离开城区,来到郊外,就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。商业对“易达性”的要求很高,项目最好处在道路十字路口或紧邻干道,客流、人流、车流穿行方便,以增加顾客的光顾可能。
区别三:客户区别
住宅地产涉及客户层面较窄,而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类,一种是投资型客户,一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店,总而言之,商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。
区别四:操作
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