乐山项目投标书.docx

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乐山项目投标书
乐山嘉定中路项目
策划营销投标书
在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为旅游大省里的国际知名旅游城市和美食之都，乐山吸引外来旅游与投资的机率很大，成为中高消费的重要组成部分。
二、乐山住宅房地产市场特点
1、乐山房地产市场总体状况和背景
发展历程
乐山市的房地产市场化进程，始于上世纪90年代中后期。起步阶段发展缓慢，随着房改政策的深化，直到1999年后才增速加快，1999年乐山市住房开发量为37万平方米，2000年达到42万平方米，2001年47万多平方米，2002年已超过50万平方米大关，达56万平方米。
同时乐山的房屋购买量增长更快。1999年时，乐山市房产交易面积仅为18万平方米，交易金额为亿元，许多临江住宅在图纸上就销售一空；2000年，交易面积24万平方米，交易金额亿元；到2001年时，，逼近当年的开发量，交易金额达亿元；2002年销售形势更火爆，仅上半年现房交易就达万平方米，交易额达亿元，期房交易18万平方米，交易额亿元。2002年全年开发面积56万平方米，交易面积50万平方米。
市场启动
乐山房市的开发升级启动，集中表现在2002年。2002年中心城区房地产交易（不含期房）达到4353宗，，成交额达亿元，分别比去年增长了16%、%、%。一方面随着城市化进程的加快，市委市政府加大了对乐山中心城区的建设力度，低洼棚户区拆迁、老厂矿区搬迁等老城区改造，新区建设全面开花，存量土地的大量供给推动开发量爆增。另一方面就是以迪康、交大为首的外来资本进入乐山市场，从开发品质和开发理念上提升了乐山房市的水平，有力推动了本地市场的发展。
三大板块崛起
经过2002—2005年如火如荼的开发浪潮，我们发现乐山房市区域性板块业已成型，房地产价格梯度分级日益明显。具体表现在，随着乐山市政建设及城市化进程的不断加快，以及乐山固有的地理特点，目前已基本形成了三个主要的开发板块：
A、“新城区板块”——代表作有：时代广场、巴比伦花园等；
B、“旧城区板块”——代表作有：交大新嘉苑、锦欣园等；
C、“沿江板块”——代表作有：汇景苑、里程假日广场等。
这三大板块由于其特有的优势和弱点，反映出鲜明的市场特点：
A、“新城区板块”，集中在嘉州大道南北两侧，以其现代的市政建设优势为基础，引领了乐山主要的中高档楼盘开发，为乐山近2年来拓展房价空间的主力军，该板块也是去年新开项目量较大的区域，占全年新开项目量的50%以上。
B、“旧城区板块”，是老城区的改造密集区，受限于市政建设的相对落后及拆迁工作复杂性等因素的制约，加之市政改造缓慢，房地产开发局限性较为明显。但另一方面，长期城市化发展赋予老城区完善的商业及生活配套设施也对老城区房地产开发提供了相当的积极因素，居家方便往往成为老城区住宅消费的最有力买点。
C、“沿江板块”，是乐山地理特点造就的又一热点。“临水而居”作为居家文化中一个极具吸引力的部分，在乐山人心目中具有相当高的市场号召力，多年来形成了乐山传统的高价住宅密集区。而其寸土寸金、不可复制的地块特性也决定了沿江板块房地产开发的建筑特征——高层电梯公寓为主。
目前乐山住房建设主要现状
房屋居住情况。全市总人口万人，其中非农业人口万人，城镇住房总建筑面积万平方米。
商品住房年需求量情况。据2005年底调查统计，中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。
住宅建设投资规模占全市固定资产投资的20%，“十 . 一五”期间完成房地产开发投资70亿元，年均增长7%以上，共计开发各类住宅800万平方米；其中商品住宅完成720万平方米，套型建筑面积90平方米以下占70%；经济适用住房完成65万平方米，公开向社会出售的经济适用住房不得低于50%；廉租住房15万平方米。
提高住宅建设质量，住宅建设工程合格率达到100%以上，优良率达到35%以上。提高住宅建设的科技含量，向社会提供经济、适用、美观的住宅和配套齐全、环境良好、成规模的居住小区。
商品住房建设目标。2006年6～12月，全市建设商品住房100万平方米（其中：乐山中心城区完成60万平方米）；2007年，全市建设商品住房1