实效盘活——青岛中海熙岸营销推广策略.ppt

实效盘活——青岛中海熙岸营销推广策略
说在前面
是该变变了，逃避现实将如同在睡梦中做标
这是对市场的尊重、对客户的尊重也是对自己的尊重！
不具备销售力的推广，是无用功
放电
任何表面文章都不再是独特主张，无论华美的、煽6
绿化率：54%
开发商：青岛那鲁湾置业有限公司
隆和水岸
销售：
隆和水岸在东营与济南大力开展外销工作，为项目带来大量客源；精装修带家具家电，为异地置业者提供便利；由于主力户型面积较小总价较低（20万以内），对度假、投资客户不构成资金压力，因此近期销售情况较好。
推广：
主题“引领海滨度假生活”
卖点强调价格低与看海；
在青岛本地仅有DM单张派发；
在异地门户地产网站有广告投放。
东营、济南，还有更多地方，隆和水岸似乎不打算把房子卖给胶南人。
离海近一些，那就把房子卖给那些没有海的地方的人，再加上卖命喊便宜，总能卖一些。策略很清晰：远水解近渴，当属无奈之举，虽然只是在片面的解决问题，但也算是行之有效的权益之计。
物业地址：胶南市经济开发区大连路南侧，温州路东侧（新市府北面）
楼层状况：多层为5层、6层带阁楼
销售均价：4900元/平米
面积区间：90-150平米
主力面积：100-110平米
物业管理费：·月
入住时间：2009-03
容积率：
绿化率：%
欧美·世纪花园
销售
项目开发周期较长，一期销售开始于2019年。主要针对市场：胶南本地以及青岛市区市场，在市区设售楼处，但收效甚微。目前热销原因：开展内部认购，每平米优惠800元。
推广
主推欧洲原版生活
卖点强调经典、欧式园林
在半岛都市报投放过少量广告
又是内部认购！
遍地是经典，处处是欧洲，放个效果图就欧洲原版生活了，确实有些敷衍。其实欧洲是什么样子，消费者比广告更清楚。
物业地址：长江路西端北500米长江路和海尔路交汇处
楼层状况：3栋18层、4栋34层
起价：2490元/平米
面积区间：43-116平米
占地面积：26675平方米
总建筑面积：99000平方米
入住时间：2009-03-31
物业费：
车位数：地下300个；车位配比：
容积率：
绿化率：40%
会所面积：1190平方米
天和·青年城
销售
天和青年城热销的主要原因为项目采取低价政策，一期项目销售均价5700元/平米，而二期开盘起价2490元/平米，目前均价为3100元/平米。
推广
主推时尚青年城；卖点强调小户型、精装修、低价格；主要投放媒体为半岛都市报、青岛新闻网房产频道、搜房网。
半价
客群定位清晰，就卖年轻人，无论产品、销售政策还是广告都极有针对性，外加半价，不火都难。
2、项目周边竞争对手分析
……
金地花园
项目地址：青岛胶南市海王路518号
楼层情况：由2栋33层、2栋28层高层组成。
装修：全装修（标准500元/平米）
起价：4300元/平米
均价：4700元左右
面积区间：61-160平米
主力面积：83、108、125平米
容积率：
绿化率：35%
总户数：910户
入住时间：2009-06
销售
1、市场优惠政策：500元/平米
2、现场销售人员主推83平米两室户型。
3、销售现场成交客户几乎全部为胶南本地人。
4、样板间包装较差，通往样板间场地简陋，景观广场尚未动工。
5、整体销售情况相对较差，11月、12月共销售2套。
推广
1、推广手段：房展会、夹报、售楼现场、样板间
2、推广主题：绿色原生态住宅标榜之作
3、主打内容：俯瞰山海
两个月，两套
瞰海项目，两个月卖两套似乎有些夸张，但是看看他们简陋的现场和宣传物料，并且还没学会像隆和水岸一样去外销，以目前的市场环境，卖两套确实也不少。
项目地址：胶南市海王路与易通路交界西北侧
总建面积：
楼层情况：2栋15层、2栋17层
总户数：326套
面积区间：80-136平米
主力面积：
销售价格：未定
开盘日期：预计2019年底开盘或延迟
阳光名邸
销售
目前项目尚处于蓄客阶段，但整体蓄客效果较差，至今项目整体到访量不足80批次。
推广
推广方式：项目尚未进行大规模
对外推广，目前主要推广方式为项目
周围的围挡宣传。
推广主题：宁静新城邻海安家
卖点强调：到青岛市区60分钟，
周末换一种心情生活
定位偏离
至今项目整体到访量不足80批次。打算同时卖给青岛市区，打周末度假牌，定位有些偏离真实主客群，好高骛远了，就目前项目动作来看，很难。
物业地址：胶南市人民政府广场南侧
楼层情况：共由6栋12层和4