世联深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT.ppt

世联深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT
，约占整个中心区面积的9%，（包括学校用地1公顷）。
。
现布局分析
判定本项目在中心区中
可能承担的功能
从市场角度验证
本项目的功能定位
本项目可能承担的功能
A区——高档零售区
难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业的同业竞争。
B区——次级零售区
可能形成，中心区尚未形成此功能块，且区位条件满足。
C区——商务办公区
难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本项目周边商务氛围不理想。
D区——餐饮娱乐及临时居住区
可能形成，中心区尚未形成此功能块，且本项目有形成D区的良好条件。
E区——公共管理及办公机构区
难以形成，中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。
F区——居家住宅区
可能形成，但相对于中心区四个角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力，且该定位无益于项目整体形象及层次的提升。
本项目可能承担的功能
难以形成
可能形成
B区——次级零售区
D区——娱乐、临时居住区
F区——居家住宅区
A区——专业零售区
C区——商务办公区
E区——公共管理及办公机构区
×
√
项目整体功能的策划定位分析
确定项目
整体功能定位
深圳中心区
功能布局分析
判定本项目在中心区中
可能承担的功能
从市场角度验证
本项目的功能定位
成熟CBD
功能定位研究
从市场角度验证项目本项目的功能定位
1、居家住宅物业
2、临时居住物业
3、商业娱乐物业
4、办公物业
B区——次级零售区
D区——餐饮娱乐及临时居住区
F区——居家住宅区

目前中心区已建或在建的纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河方米。
住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。
由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的拆迁返建需求，本项目居家住宅物业应定位为中高档次。
由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，，住宅供应量已较大，故本项目的居家住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。

临时居住物业是相对于居家式纯住宅物业而言的，它主要是指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体，很受生意人及商务人士的青睐。
由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居住物业）的先天优势。
项目周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均在一年内100％售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70％以上。
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。
中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。
本项目的商业功能延续可借助彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目应注重发展特色、互补商业，避免同构竞争。
本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高档餐饮、小型游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区充满商业繁华与都市活力。
4. 办公物业
中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的