高端别墅物业管理方案.docx

Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
高端别墅物业管理方案
目 录
第一部分 项目概况…………………………………………………………第2页
原则；
（4）、维护业主及本公司的正当合法权益；
（5）、健全具有可操作性的程序文件；
日常管理
物业管理的日常工作主要包含以下内容：
（1）、房屋及建筑的公共部位、设施设备的日常维护与养护；
（2）、业主及物业档案管理；
（3）、清洁、花木租摆；
（4）、小区的安全保卫、消防及车辆管理；
（5）、业主装修管理；
（6）、其它物业管理相关事项。
4、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理：
（1）、了解小区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患，指定相应的完好率、维修及时率标准；
（2）、指定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
（3）、指定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；
5、水、电设备的管理、维护
（1）、了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，指定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制指标；
（2）、指定水、电设备的使用和维护管理条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能指标；
（3）、指定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责。
6、业主档案管理
（1）、业主档案包括与业主有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等；
（2）、建立业主档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。
7、清洁
（1）、按照高档住宅项目的运作规律，建议本项目采取外判保洁公司的形式运营。
（2）、提出清洁工作的检验及标准；
（3）、对室内公共区域、公共设施的清洁；
（4）、对室外公共场所的清洁；
（5）、建议外判保洁公司采取招标的形式，确定最终的中标保洁公司。
8、绿化
（1）、按照高档住宅项目的运作规律，建议本项目采取外判绿化公司的形式运营。
（2）、确定绿化方案并承担绿化方案的实施；
（3）、园林设计讲究因地质宜、因时制宜，要结合绿地使用性质、面积大小、环境条件等综合考虑；
（4）、落叶与常绿树种相结合，以落叶树种为主；
（5）、选择返青早，耐低温，耐践踏的草种作为绿化草种；
（6）、建议外判绿化公司采取招标形式，确定最终的中标绿化公司。
9、安全保卫
（1）、调查分析小区可能存在的治安问题，并根据园区的建筑平面分布、出入口、别墅，公寓结构，周围环境等特点，有针对性的制定《安全管理方案》，合理配置相应的安全管理员岗位，实行24小时人防、物防及电子监控等智能化安全保障管理；
（2）、指定保安员岗位职责及安全管理工作作业指导书；
（3）、逐步完善园区物业的安全技防措施；
（4）、本物业服务中心设立安全控制中心，负责园区紧急事件处理及消防作战指挥，保证园区的安全随时处于受控状态。
特色：
1、实施国际化的“阶梯式快速支援体系”，由监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与晚上紧密相结合、区内宽松与外围严查相结合。
2、“物防”上采用围栏、绿化隔离带等手段既可绿化环境又可起到实体防护保护线。运用智能化保安设备如闭路电视、红外探头、门禁系统、电子巡更、节假日、夜间无人的区域采取报警功能等，结合监控中心的统一管理、快速调度，确保安全防范万无一失。
3、及时更新业主/工作人员信息，创新采用磁卡或感应卡印制彩色照片技术（人像图文识别技术），配以各种门禁系统，统一输入电子资料库并进行管理，确保业主/工作人员证件的使用唯一性，当使用者持有IC卡，但照片不符时也无法进入，进一步提高安全保障措施。同时以备保安人员对使用者的身份核查之用。
10、消防
（1）、检查园区可能存在的消防隐患，坚持“预防为主、防消结合”的消防管理方针，根据园区物业的规划方案及国家的消防法规，全面建立园区消防控制体系。建立消防人员队伍，定期巡视消防设施设备、器材的完好性，制定消防控制措施及预案；
（2）、制定园区消防管理条例及消防工作内容，明确责任人；
（3）、制定消防设施、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书，确保消防系统符
合国家规范要求。
11、车辆管理
（1）、车辆管理包括机动车及非机动车的管理；
（2）、制定园区内车辆出入、停放和行使的管理规定、程序；
（3）、制定停车场设施的完好率、维修及时率标准。
12、业主装修管理
（1）、制定业主装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾处理及装修人员管