淮安金鑫国际广场营销策划思路中.pdf

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户 虑对环境求 低密度产
首置、首改客群是市场主要购买人群，两房、紧凑三房市场需求大新的需求 选
国有、私营、三资企业是主力购买人群资源的占 品
有随城市的扩容，置业接受的范围正逐步扩大，对于产品的需
置业偏好 求已从单一的地理位置考虑向产品品质环境因素等全面提升
置业观念层面——追捧品质感、城市集聚感，项目更接近城市核心区
消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强，主要通过媒体广告宣传认知，出现广告宣传多的他们就认为是
好的
淮安人喜欢跟风，害怕落伍，比较追捧时尚、城市化意向的东西，
淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活，看重市区的生活配套
流行早结婚，导致不少在25岁以下就开始抚养子女
对楼盘的看法和关注点层面——从考虑地段和配套，到开始对产品本身提出要求
配套、交通是客户最关注的两大因素；其次是环境和产品品质；
满足了居住需求后开始追求规划、产品品质、环境，只是缺少体验，需要引导
大部分民众出行以电动车为主，对距离有抗性；
对价格和优惠幅度敏感；
有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；
承受的总价区间多在：35-45万（90平米左右）、45-60万（常规三房）。
淮安购房客关注因素
现象：
房型、交通、品质质量成为最主要的关注程度
顾客的需求由单一的住房需求向全面的产品对比转变，导致
市场竞争格局上出现多卖房，更要卖好房的趋势接近城市核心区，弱化现有
区域配套不足的现状；利用
产品打造以及区域未来规
中层人群是这个城市的主力购房人群划，吸纳客户，支付能力强，项目需要重点争取
价格提升，在售房源往中心区域以外扩散，使跨区购房逐步被接受
传统的购房认知有所提升，除地段外，更开始关注产品与品质
结婚早，青年购房人群成为目前购房的重要人群，但购买力稍弱，对小户型产品需求大
跟风现象严重，往往一个人购买会带动一大圈周边的人购买城市认知
市场认知
区域认知
客户认知
竞争认知
项目认知选取区域内标杆项目及邻近区域品牌开发商项目进行分析，
竞争个案 寻找其主要卖点与核心竞争力，作为借鉴
中央优诗美地 本案
太湖城邦
 选取区域标杆项目绿地世纪城作为参 河畔花城
考。 香缇豪庭
 选取临近本案地块早期项目河畔花
城、优质项目中央优诗美地太及香缇
豪庭作为参考。
绿地世纪城中天集团前期产品中天花园赢得市场口碑，加以项目紧挨钵
优诗美地 池山公园，目前销售价格处于开发区高位
【基础信 【户型配
息】 总建21000平 比】推出楼 房源 面积区 推出套
物业形规模 100㎡
近期获 多层方米·高层 盘 户型两室 110-间 40数
得许可态 2011年4月 1、2号 二厅 110左右㎡ 40
楼盘均 5600--6400 三室 120㎡ 45
证时间价