拿地可行性实施分析报告模板.docx

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第一部分：项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市的地理位置，项目地段的定性描述。
附图：项目在该城市的区位图，与标志性建筑物的相对位置和距离等。
二、宗地现、
人口、居民收入及消费结构，与同类城市的比较分析等。
２、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目
开发密切相关的其他情况。
３、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。
二、城市及区域房地产市场发展状况
１、城市房地产市场的主要发展指标：包括近三年城市房地产市场的
基本情况，年开工量/竣工量，年供应面积/销售面积，销售金额/销售
均价，房地产开发投资及土地供应及成交情况等。
2、区域房地产市场在城市中的地位及占比：项目所在区域房地产市场
的主要发展状况与数据，在所在城市的地位及占比情况。
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3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。
三、区域房地产市场供求分析
1、前3年及未来5年内区域土地市场状况：包括土地供应及成交的整
体状况，成交面积及价格的变化，土地供应方式和供应结构等。
2、区域内各档次产品的供应状况：各档次产品的主要特征，尤其是与
本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售
价、平均去化率等。
3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。
4、结论：本案在区域内的市场机会与竞争态势，拟开发产品的价位区
间及产品形式，本项目在开发中的营销焦点问题。
四、项目目标客户群和市场定位
1、本项目的主要目标客户群：分析目标客户群的主要特征，包括区域
来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等，初步
确定目标客户群的辐射范围。
2、项目的基本市场定位结论及产品建议。
第四部分：规划设计初步方案
一、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建
筑密度条件下，进行基本的建筑排列，主要从规划设计角度判断将上
述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、
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地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计
的影响及解决的方案。
3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、
噪音环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计的影
响及解决方法。
4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：商业设施（大型
购物中心）、体育娱乐公园等休闲场所、学校、医院、银行等生活设施
对项目规划设计影响。
二、初步规划设计思路
1、规划设计的主要思路：产品体现的主要概念、主要设计风格、设计
特点等。
2、项目的产品类型：住宅与公建的区域分布及比例，住宅产品的主要
类型（多层/高层/洋房/联排/别墅）及比例分配，户型结构和主力户
型，对产品差异性的考虑等。
第五部分：项目开发及销售计划
一、项目开发计划：
对项目分期开发建设的设想，主要分期开发方案和计划，各期开
竣工时间及工期安排，各期开工建设规模，在区域市场中的占有率等。
二、项目销售计划：
项目各期开盘销售的时间、销售价格、销售面积和销售周期，销
售各期在区域中的市场占有率，实现销售计划的有关对策和措施。
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第六部分：投资及收益分析
一、成本预测与分析
根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算，并说明测算的主
要依据、运用指标和计算方法。在指标不确定或多种方案时，可进行
多方案的成本测算和分析。
附表：项目成本测算表（参考表二）
二、收益测算表与分析
根据项目与产品定位的初步方案，结合区域竞争项目的实际销售
情况，确定产品的计划销售价格，进行项目的收益测算和分析，编制
项目收益测算表和年度利润计划表。