体育公园建设项目可行性研究报告.docx

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
体育公园建设项目可行性研究报告
攀枝花市体育公园项目
可行性研究报告
编制
某建筑设计有限公司
攀枝花分公司
二○一○
表1-2 炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
一
用地面积
m2
66100
二
建筑面积
m2
59490
1
体育场馆
m2
25200
羽毛球场26片，网球场5片（室内）
2
商业
m2
34290
三
建筑占地面积
m2
1
体育场馆
m2
12600
2
商业
m2
9125
3
室外活动场地
m2
5510
4个室外篮球场，4个室外网球场
三
建筑密度
%
33
四
容积率
m2
五
绿地率
%
30
六
停车位：
个
300
七
最多建筑层数
层
4
表1-3 炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
一
用地面积
m2
4800
二
建筑面积
m2
19198
三
建筑占地面积
m2
1253
四
建筑密度
%
27
五
容积率
m2
六
绿地率
%
七
停车位：
个
100
八
最高建筑高度
米
表1-4 主要经济数据及评价指标
序号
名称
单位
数据
一
投资
万元
（一）
运动休闲区
万元
建安工程费
万元
室外工程费
万元
工程建设其他费
万元
预备费
万元
（二）
住宅一
万元
建安工程费
万元
室外工程费
万元
工程建设其他费
万元
预备费
万元
（三）
住宅二
万元
建安工程费
万元
室外工程费
万元
工程建设其他费
万元
预备费
万元
（四）
商铺
万元
建安工程费
万元
室外工程费
万元
工程建设其他费
万元
预备费
万元
二
财务数据（不考虑土地出让金）
（一）
运动休闲区
投资回收期
年
--
投资利润率
%
--
投资利税率
%
--
（二）
住宅一
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
（三）
住宅二
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
（四）
商铺
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
（五）
综合
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
结论与建议
结论
通过对该项目经营收入支出测算可以看出：
（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。
（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。
（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。
建议
（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。
（2）从提供给市民休闲娱