安化县云天商贸广场策划方案.docx

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安化县云天商贸广场策划方案
第一章 东坪镇市场研究报告
第一部分 宏观区域分析
区域社会经济发展状况
区域概况（网上资卫
主要面积范围
１１０－１２０Ｍ２
１２０－１４０Ｍ２
１３０－１５０Ｍ２
平面结构类型
平层
错层
错层
价格
整体均价
８６０－９００元/㎡
营销推广
主题内容
无
推广策略
横幅
后续供应
后续开发面积
无
项目评价
优势： 周边生活配套成熟，开发规模为２００６年最大的楼盘
劣势：产品落后，景观资源缺乏，街区路况差
东坪镇住宅产品特点分析
开发规模普遍较小，多为单体楼，代表性楼盘荣达房地产开发公司开发的荣馨苑占地面积１６００平米左右。产品规划设计落后，没有产品特色，社区文化欠缺，环境景观资源较差，户型功能分区不合理，装修标准多为毛呸，初装为主，通水通电。
项目所在区域的销售特点
营销推广特点:通过对目前在销售的楼盘的营销推广的调查，发现开发商对营销知识缺乏。从营销策略层面上来看：诉求内容多集中在价格方面，媒体单一，多以横幅为主，鲜有路牌广告，其他媒介更少应用，销售过程缺乏控制；从执行操作层面上来看，销售场所狭小，位置较差，没有经过专业的包装，楼盘均不设样板房，销售人员素质差，没有经过专业的训练。
售价情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率东坪镇楼盘销售平均价格多集中在８５０－１０００之间，规模小，多为单体楼。由于没有电梯配置，８－１０层的价格底至６６０元／Ｍ２
客户特点：客户为各机关单位职工，企业主，由于受本地房地产业发展状况的限制，客户细分不明显，档次参差不齐。
项目所在区域市场发展预测：项目所处区域为旧城改造中心，旧城的改造，环境质量的提升，农贸市场拆迁，中心商区的打造，柳溪整体的美化改观，将极大的提升本项目竞争力。本项目周围居住氛围比较浓厚，商业配套成熟，有帮于提升本项目的档次与价值。
典型个案　荣馨苑
项目位于迎春路与横街交叉处
开发单位：荣达地产有限公司
＂荣馨苑＂是由荣地产有限公司开发的商住楼，占地面积１６００平米，建筑面积为１１６２０平方米．总共有９种户型，户型设计不合理，缺乏景观绿化与配套．总共有１０层，１－３层为商业裙楼，６－１０层为住宅，一梯两户。没有配备电梯，９－１０楼销售状况比较差。４－６层销售单价为１０００元每平米
第三部分 项目条件分析
项目地块自身条件分析
基本概况：项目地块位于中心商业区北，柳溪边上，属于旧城改造区域。东、南临迎春路，西傍柳溪，居住商业氛围浓厚，生活配套设施完善，，规划用地为４０００平米。
项目周边环境分析
地块各方面的景观环境：项目周边建筑物年龄大多在１０年以上，以及缺乏统一规划，布置凌乱，外立面单调，周边街面脏乱差，形象差。近有柳溪、镇东桥，中有萸江公园、资江，处高处可观东坪镇区全貌。
项目用地居住情况：周边除少数原国有企业，机关单位建房，多为私人住房，居民多为自营业主。
项目附近公建配套设施分析
在合理的服务半径之内本项目周边配套设施完善。
购物中心：超市两家，中心商业区
文化教育：东坪完小，东坪中学
医疗：迎春路上有人民医院，中医院，大药房一家
金融：地段周边有农业银行，邮政储蓄所，农村信用合作联社
通讯：邮政营业厅一所，移动营业厅，联通营业厅多家
开发条件分析结论
项目地处于商业中心，生活配套设施完善，居住氛围浓厚，适合于开发高档次的楼盘
安化北区由于自然条件的限制，与土地资源稀缺的特点，为实现地块价值最大化，本项目的开发应尽量提高容积率，提高空中绿化
由于安化住宅产品比较落后，以及周边环境较差，因此本项目在规划设计上要适应先进的居住理念，突出项目以其他项目的对比，显示本项目的优势
第四部分 市场研究结论
从区域市场的发展来看
房地产的发展趋势
３个项目将在２００７年年初相继开发，竞争加剧，产品差异化加大。规划设计上的先进性，以及产品设计日趋合理，对居住文化的提倡，景观绿化的配置，配套设施的完善，物业管理的引进将促进东坪居住物业整体质量的提升。客户群将被产品的差异化细分，住宅物业市场将依照收入，文化品位等标准分割为大小不等的小市场。价格将由楼盘的品质的提升，持续上扬。
供需关系
预计２００７－２００８年上半年将有上千套住宅流入市场，而２００６年市场总供给为２００套左右，可见市场形势较为严峻，风险性空前提高。消费者在消费住宅产品时将有更多选择的权利，市场将由卖方市场向买方市场转变。因次开发商应更注重对市场的把握，加强对竞争产品的调研了解，引进地产营销概念，进行创新开发，对销