2010年8月23日武汉思联丰梨苑项目整合营销报告.pdf

谨呈:武汉思联房地产有限公司
思联丰梨苑项目
整合营销报告
2010年8月23日
目录Contents Part1. 项目开发战略建议

Part3. 项目优化建议
Part4. 项目价值点提炼
Part5. 项目定位
Part6. 分阶段营销策略
Part7. 广告推广视觉表现
项目开发战略建议
•产权式酒店
•写字楼
•精装修公寓
•酒店式公寓
项目开发战略建议
开发方向优势劣势
产权式酒店投资回报稳定,置业者接受度高; 开发商后期回报负担较大;酒
店存在经营风险
写字楼前期开发投入减少项目区位特征不支持开发写字
降低单套房源的单价与总价,购置门槛降低楼,且写字楼市场接受度较低
精装修公寓精装修提升项目附加值并减轻消费者装修困扰无明显劣势
酒店式公寓精装修提升项目附加值并减轻消费者装修困扰无明显劣势
酒店式物业服务提升项目档次与产品附加值
项目现状价值及中科辉创操盘提升目标
根据项目区域环境及项目现阶段自身情况分析,同项目周边
同类型楼盘价格进行比较,项目的原始定价可为:
项目名称项目与可比实例的分值
菱角湖万天梨豪园
比较因素楚天金园万科城常青南园万景国际本项目
达(二手房)
均价(元/m2) PA6900 PB9150 PC7900 PD10000 PE9500 PF6000 PG
地理位置 25% 9 11 10 10
周边环境 9% 9 10 10 10 11 10 10
生活配套 12% 11 11 10 10
建筑规划 10% 11 12 11 11 10
景观规划 8% 12 11 11 11 10
小区配套 8% 10 12 11 12 11 10
发展商 9% 12 11 12 11 10 10
投资潜力 10% 10 9 10 11 11 9 10
户型结构 9% 10 12 10 11 10 10
Q3=
修正系数 100% Q1= Q2= Q4=11 Q5= Q6= 10
3
项目现状价值及中科辉创操盘提升目标
价格计算结果
修正后各楼盘均价Pi′(人民币)
Pi′=(Q本/Q比较盘权数)×比较盘均价(注:Pi为按揭实收均价)
P1′=(10/)×6900
P2′=(10/)×9150
P3′=(10/)×7900
P4′=(10/11)×10000
P5′=(10/)×9500
P6′=(10/)×6000
各楼盘权重取值为Wi
W1=40%,W2=10%,W3=15%,W4=10%,W5=10% ,W6=15%
PX=ΣPiWi =P1′W1+ P2′W2+P3′W3+ 7983元/㎡
注:以上结论小数点后一位均四舍五入,取整数。
P4′W4+ P5′W5+ P5′W5+ P6′W6=
项目现状价值及中科辉创操盘提升目标
本项目现状价值的比准价格为
7983元/㎡
项目现状价值及中科辉创操盘提升目标
中科辉创通过以下方式使项目在比准售价上提升1000元/㎡
¾对项目的优化
¾中科辉创营销能力
¾对项目精准的广告推广
通过上述三点的完美组合,中科辉创可使项目价值实现质的飞跃
项目现状价值及中科辉创操盘提升目标
比准均价=7983元/平米
均价区间= 比准均价+项目优化+营销策略整合溢价+推广溢价
=【 7983+ 7983×4%+7983×5%+7983×4%】
=9000元/平米
项目优化建议

休闲广场
商业入口