万科金色城市营销推广方案.ppt

万科金色城市7期营销推广方案
目标与解析
营销策略思考
项目分析
竞争分析
客户分析
营销核心问题
营销总攻略
形象攻略
推广攻略
蓄客攻略
活动攻略
销售攻略
7期地块分析
营销中心
一、二、三、四期地块
五期地块
六期地块
七期地块
距离长江较近,部分房源可瞰江
7期户型配比
与前面6期相比,7期首次推售相对面积较大的三房产品,主要为122-129㎡的舒适三房,占据31%的比重。此部分房源为7期消化难点。
目标与解析
营销策略思考
项目分析
竞争分析
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营销核心问题
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蓄客攻略
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推广攻略
蓄客攻略
活动攻略
销售攻略
政策分析
利率摆在央行下阶段货币政策工具首位,加息预期又起;存款准备金缴存范围扩大,意味着市场流动性进一步收紧;
住建部发布限购“五标准”,但“欲紧还松”的政策欠缺威慑力;
湖北住建厅发文10月底前房价控制不达标城市将限购;参照住建部标准,湖北省内预计新增限购城市将达四个;
“限购扩军”当前,各城市表现不一,台州打响新一轮限购的头炮;
住建部推进热点城市住房信息异地联网工作,与“限购”并进,异地炒房行为有望得到遏制;
国务院新上收22城市建设用地审批权,中央正加大“土地阀门”的把控;
“限购扩军”成为近2个月政策焦点,部分银行提高首套房首付比例、贷款利率
8月库存历史新高,达 ㎡
市场整体存量分析
1、从各项目的施工进度看,后市可供上市量较大,未来销售压力很大。
2、目前区域内的存量主要集中在、大华·南湖公园世家、福星惠誉东澜岸、金地圣爱米伦等规模较大的项目上。
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11,08
市场供求关系分析
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区域内2008. 2-
11,08
1、保利中央公馆、福星惠誉东澜岸等项目,后续仍有较大的产品供应量。
2、8月区域内的供应量大幅增加,而成交量小幅下跌,随着后市区域内供应量逐渐加大,房源去化压力较大。
未来供应量增大,需求量减少,去化压力增大
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近4月主力成交户型分析
近4月主力成交主力户型为70-90㎡
120-130㎡面积段产品,市场表现乏力
1、70-100㎡的2房,为近4月成交主力户型,其中成交量最大的为80-90㎡两房户型。
2、120-130㎡面积段的产品,市场消化乏力。
一方面因为此面积段市场供应量相对较少,另一方面,由于总价较高、客户基数薄,市场去化速度较慢。
90㎡以下首置产品,为8月成交主力
120-140㎡户型段产品表现平平
1、8月区域内成交主力为90㎡以下的首置产品,
2、与其他面积段产品相比,120-140㎡面积段的产品,成交表现平平。
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11,08
成交构成分析