购物中心规划与设计.docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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购物中心(ɡòu wù zhōnɡ xīn)规划与设计
大型商业建筑设计原如此
　　一、选址原如此　“天时〞、“地利〞、“人和〞都会直缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
　　5、城市规划的要求
　　城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和
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开展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体开展的需要。
　　在选择店址过程中要对以上因素进展实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的开展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造工程的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有开展前途。
经营方案与竞争环境调查
　　谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前方案，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。购物中心投资方案的前阶段，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定效劳客层，拟订各种效劳工程的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的效劳工程的配置，通过方案可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营方案。在这个阶段，投资者已有完整的方案轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容无视先前方案的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营方案的调整。
　　投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营方案，例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给缺乏量，据以与拟开发的购物中心相比拟，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营方案的初步根底。具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进展投资估价。
　　1．竞争形势
　　兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估的比例，需求者有无欲望的特性，但亦有其他限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。当购物中心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求的补足，从竞争者手中攻克市场，或采用创新的手法创造吸引力，攻占市场。
　　竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。
　　〔1〕大规模经营：
　　由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的开发团队，完全摆脱一般传统的经营模式。任何为到达经营目的的不利因素，应由专家立即作出有效的
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方案预以克制，快速地达成经营商圈的特性。
　　〔2〕整合需求：
　　购物中心多功能的经营方案，试图给予消费者全方位需求的满足。购物中心充分掌握消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划阶段实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使一般商店经营者束手无策。
　　〔3〕消费资讯提供者：
　　消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有效的资讯，形成教育消费者的积极效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不断提供资讯及定期刊物，呈现积极经营的策略。
　　〔4〕扮演社区必要设施的角色：
　　近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共效劳设施。购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足社区居民生活提供其必须的效劳功能。这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的时机大幅提升，政府开始重视购物中心的开展，并列入政策，促进其开展及给予实质的奖励措施。
　　〔5〕行销策略的配合
　　购物中心运用团队、专业化的方案性行销，年度内采用全面性热场〔EVENT〕，使购物中心的营业状况一波波地方案性提升，并通过“时间区分使用〞有效地规划，降低坪效。时间区分使用的定义，指行销方