济南高新区项目整体策划建议大纲.docx

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
济南高新区项目整体策划建议大纲
济南高新区项目整体策划建议大纲
总纲:济南写字楼市场的竞争是激烈的,但对于我们而言,随着济南经鉴他人后发制胜
四、威胁点
l 研发楼多如牛毛
l 后续开发一混而上
l 沿海城市抢夺客户
第二篇 产品建议
总纲：鉴于瑞尔特对市场的分析判断，我们认为做差异化的产品是本项目的唯一出路，也是智远智能园区项目可以发挥的优势，而且成本相对不高，其关键点在于做好外立面、园林景观，利用好现有地形地貌。
第一部分 项目总体定位
一、项目总体定位
集工业企业的区域性总部、企业研发办公楼
和配套商业物业的于一体的商务花园
二、产品定位
独立的、花园式、休闲式商务写字楼
三、客户定位
1、迅速成长起来的、渴望做大做强的本土民营企业
2、希望改头换面、展示企业实力的国有控股企业
3、渴望占领山东市场的大型企业集团
4、韩国、台湾等进军山东市场的制造业企业
5、产品面向国内市场的其他外资企业集团
6、希望降低生产成本并扩展北方市场的大型外地工业企业
7、部分IT、医药、机械等研发企业
四、价格定位
普通写字楼市场均价：2600-2800元/平米
独体总部写字楼均价：2800-3000元/平米
第二部分 主力产品细部规划建议
一、建筑产品构成
独体商务楼、联体办公楼、普通整层写字楼
二、建筑布局规划
（一）整体布局规划指导思路
1、尊重原生自然地形地貌，实现建筑与环境的和谐融合。
2、依山而建、逐级降低，在整体上保持与山体环境的和谐状态。
3、总部独体楼与普通办公楼自然分区，以满足不同客户的需要。
4、合理安排商业与写字楼的位置，要考虑方便和价值最大化的关系。
5、单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部办公区特有的静谧氛围，高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富的建筑天际线。
6、围合式庭院布局最大程度地将各企业形象展示给智远园主干道，沿大道一侧的总部楼则呈韵律状一对对排列，形成了序列有致的总部楼街景。
（二）建筑单体表现：简洁现代、彰显科技、气派高档
1、建筑立面采用面砖和大面积玻璃
2、立面色彩以灰色为主，可配合黑色等
3、建筑单体可学习住宅短进深、大面宽的做法
4、单体布局要错落有致，打破兵营式排列方式
三、面积规划建议
（一）面积分配
独体楼占60%、普通办公楼占30%、配套商业及会所占10%。
（二）总部独体楼面积规划
主力面积集中在1000—4000平米。
四、环境规划建议：组团规划、微坡地形
1、利用现有地形起伏较大的条件，多做台地和缓坡的设计。
2、利用项目地块西南侧的公园，可以做一些泉城文化特色和当地文化特色的标志物或其他内容，比如山顶景观塔、刘智远文化墙等。
五、商业配套
1、在商业配套设施方面，主要做一些服务于本区域及区域周遍的超市、酒店、健身俱乐部、会所、餐馆等日常生活娱乐设施。
2、在项目地块最南侧的公园内，可以凭借现有资源，做一些攀岩、羽毛球、网球场、篮球场等具有时尚特征的有氧运动设施。
六、建材配备建议
1、中央空调集中供暖、供冷
2、综合布线、室外背景音乐、有线电视、电话、宽带
3、楼内装有火灾报警喷淋装置
4、园区24小时保安自动闭路监视系统
5、照明配电及应急照明网络系统
6、每栋楼配备合资电梯1-2部
总结：原规划和我司提出的规划建议总体是不矛盾的，我们只要在局部，比如在外立面色彩和用材、单元入口的设置数量、单元体的长短、园林景观设计、预留施工洞等方面做一些调整和修改即可。目的是最大限度的挖掘地块价值，实现开发公司可观的经济效益。
第 三 篇 营 销 策 划
一、项目开发顺序和销售周期
1、为快速资金回笼，我们建议最先开发项目西北地块，然后逐步开发其他地块。
2、我们认为：项目销售期应该在二至三年之间。
3、建议本项目分四个阶段上市销售，具体推广周期如下：
第一阶段：2005年05月-2005年10月 销售15%
第二阶段：2005年11月-2006年05月 销售30%
第三阶段：2006年06月-2006年12月 销售35%
第四阶段：2007年01月-2007年06月 销售20%
二、项目整体推广主题概念
济南首席商务花园
（花园式、生态型休闲商务研发办公园区）
三、项目推广主题设计
（一）推广主题细化
1、济南第一个花园式、休闲商务办公区
2、享受工作，快乐生活
3、抢占进军山东市场的桥头堡
4、长三角与环渤海两大经济圈的枢纽