成都万科魅力之城对面地块提案.ppt

成都万科魅力之城对面地块提案
区域
数量 (宗)
比例
面积（亩）
比例
平均土地规模
（亩）
主城区
36
46%

22%

郊区
42
54%

78%
1都千和物业
三环外大观立
交旁
晨光丽景3期
多层
104-206
126亩
8万
3000
95%
成都天地置业
红河大道
开发规模较大，品质将不断得到提升，现代风格为主；
房地产的整体价位提升，三环内超过4000元/平米，三
环外侧整体逼近4000元/平米；
中大户型在一段时期内仍将成为市场主流；
各种新政的出台对整个市场的销售有一定的考验；
城东房地产销售仍将持续火爆；
电梯公寓以成为区域开发主流；
外来客户的比例会继续加大。
竞争楼盘开发特征
目标客户层分析
目标客户的构成
客户类型
消费心理
需求单位和面积
可承受总价
比例
附近区域生
意人和商贩
想改善目前居住条件，提高居住质
量；喜欢本项目高品质生活社区，
对该片区有感情，二次置业者居多
大三房；面积在100—
130平方米左右
40—50万
约20%
公务员及金
融、学校、
医务人事
向往健康、幽静、安全的郊区生
活，要求性价比比较高
经济型三房为主，面积
在90—110平方米左右
35—45万
约20%
大型企业及
学校的职工
生活及交通便利，对楼盘品质和内
外环境有一定的要求
小三房，两房为主，面
积在80-100平方米左右
30-40万
约30%
新兴白领
购买高档房屋经济能力有限，但想
拥有高质量生活希望一步到位置业
两房为主，70—80平方
米之间
25—35万
约20%
区域工作的
年轻大学生
低总价，低首付，低月供。交通便
利重视小区独特的品质。
两房、一房为主，50—
80平方米之间
20—30万
约10%
购房者重视因素
以文化为导向社区氛围，较为完善的小区功能配套；
对住宅、环境的细部人性化设计更加注重；
重视高性价比；
对楼盘形象品质及生活品质更加注重；
对建筑希望在现代中融入一定的文化内涵；
第二部分 产品定位
· 项目状况分析
· 物业定位
项目状况分析
项目四至
东临万科魅力之城体育馆，为区域内休闲运动中心；
南临六车道的规划道路，对面为待拆迁用地；
西临三环路及50米绿化隔离带，是城市交通动脉；
北临万科魅力之城二期住宅，目前以逐步入住。
生活：位于东部新城核心区域，充分享受万科魅力之城近10万平米的商业配套；
交通：紧邻城市交通动脉三环路，及规划的地铁二号线，相邻的驿都大道、老成渝路直达城市中心，并紧邻五桂桥客运站；
教育：四川师范大学等多所高校环绕；
景观环境：，绿地率30%，同时紧邻10平方公里的十陵城市森林公园、塔子山公园。
项目周边环境
项目地块情况
项目地块规模较小
净用地4822. 85平米（）
地形较为方正，地势平坦。
建设净用地面积：()
待征地面积:
(,)
建筑密度:25%
绿化率:不小于30%
容积率:
项目地块指标
地块SWOT分析
优势（S）
◆区位：城东副中心核心区域，临三环
◆交通：紧邻三环，地铁二号线，沙河堡客运
中心站
◆环境：中产城东，
◆景观：临10平方公里森林公园、塔子三公园
◆配套：享万科魅力之城近10万平米商业配套
◆规模：规模较小，销售周期短
◆1774平米待征绿地，弥补小区内环境劣势
劣势（W）
◆心理距离＞实际路程
◆项目整体规模较小，不利做高品质社区
◆三环路半封闭的隔断影响
◆社区景观有限
机会（O）
◆政府规划
◆增值空间
◆当地市场需求
◆周边同质竞争楼盘的缺乏
◆区域影响力提高
威胁（T）
◆周边地块开发时期与本案重合
◆区域市场竞争激烈
◆国家调控不断加强
◆开发商无品牌优势及客户积累
物业产品定位
城东 品质 精致 时尚
总体定位
档次定位
中高档次，精致社区！
功能定位
住宅+临街底商
建筑类型定位
高层电梯公寓
户型面积及配比
主力户型：2房1厅（40%）
电梯70—85平米
次主力户型：2房2厅（30%）