战略规划案例：中远房地产战略规划（课件）.ppt

战略规划案例：中远房地产战略规划（课件）
发展要求
经营策略：利用三年时间，狠抓主业，坚实核心竞争力，从策略决策上的成功转向竞争力的成功；建立成功的项目管理模式；开拓境外融资渠道；
发展指标：到2005年，各项经营指明，中国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升，已达到七成比例。
住宅供求结构失衡。
差距悬殊的高房价与低收入；正常来讲，一套住房售价与家庭年收入之比为３：１至６：１时，而去年我国城镇人均可支配收入按一家三口计算，：１；而在房地产市场发达的北京，：１
经济适用房不经济
地价涨幅高于房价
热点向二线城市转移
供求结构失衡
总量不足，结构失衡；1998年之后房地产最大的变化是集团采购趋近于零，而个人购房成趋势；购房者也由少数富裕阶层向普罗大众过渡，对住房的需求出现变化。
将继续保持增长，但局部会有调整；平均价在一定时间内将渐趋下降，但不会出现大幅调整；长期来看，房价和性价比必定上升。
中国房地产市场分析建议
形势
分析
预测
房地产与金融将日益紧密结合，将决定于资本意志
入世之后，随着国外金融机构进入，作为投资工具之一的房地产受到影响；土地的规范化管理，将导致部分地段成本加大
出现有金融背景或得到金融支持的大型房地产超级企业
出现房地产企业的并购
房地产继续繁荣
城镇化在30-60%时，房地产将进入高峰，中国目前是36%。房地产热点将成为普遍性
仍然是国民经济发展的火车头
热点向二线城市的转移，需要我们尽早开展跨区域发展研究和准备。
北京房地产
总体趋势：总体向好，不会出现大起大落
市场结构：主流市场中低端化是大势所趋，均价下降成定局；北京房地产市场结构调整是关键，大力发展经济适用房是趋势
住宅价格：良好交通扩大购房半径，是房价下降原因之一
城区规划：，未来几年规划为7000万平米，预计将下降2470万平米
二级市场：政府鼓励开放二级三级市场
法规政策：…….
房价稳中有降
开发逐步向郊区扩散，更多低价位项目入市；竞争加剧，相同区域的新项目多数低价入市；经济适用房和危改房素；
总成本领先
提供差异化产品和服务
公司和产品品牌战略及推广
对策建议一（北京房地产）
预测
分析
对策
怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，将成新热点
前述区域是我司今后开发的空白；怀柔因度假性质影响不大，但海淀山后区域和轻轨沿线地区对我司项目有一定影响
加强对前述区域的分析和调研；突出我司开发区域的优点；对市场加以适当引导；
土地开发等政策继续出现重大变化
02年的重要法规：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》《北京市土地一级开发管理暂行办法》等；开发商在土地上处于平等地位；
加快CBD公司发展规划研究；
适度进行土地储备；
重新对开发流程设计，提高反应能力；
价格
政策
热点区域
单体优先，户型优先
购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。
远洋山水和地质仪器厂项目的户型设计中要充分重视单体优先和户型优先的趋势
对策建议二（北京房地产）
预测
分析
对策
特定区域写字楼发展迅速，新式办公物业将得到发展
03年写字楼市场仍然发展平稳，中关村和CBD地区供应量继续增大；其发展也将逐步向生态化、人性化发展。
加强对远洋广场定位分析；提高写字楼和商业楼宇研究，特别是BusinessPark(商务花园)的未来趋势
目前市场需求的金字塔中，底层逐渐加大，主流的客户需求档次有所降低，因此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。
加快CBD公司发展规划研究，尽快确定核仪器厂规划和设计方案；
加快对CBD和泛CBD区域的研究；
CBD各类住宅持续升温
住宅品质
写字楼
CBD住宅
02年占有市场份额分析
单位：万平方米
竞争对手一
？北京老牌国营房地产开发公司——城建开发总公司、天鸿集团；
竞争对手二
竞争对手三
？房地产国内主板上市公司——万科、泰跃
？深圳、广州等南方北上进京的房地产开发公司——金地、珠江
北京区域竞争对手分类与特点
特点:发展稳健，具备较强的实力和规模有强大的政府北京和资源。
特点:已实现跨区域发展，品牌知名度高，产品策划、物业管理能力强。
特点:善于造势，大量圈地、多项目并行开发能力强，项目开发周期短。
总资产规模比较分析[2002年底数据尚缺]