03 重庆中高端物业(别墅、花园洋房)市场分析.docx

重庆中高端物业〔别墅、花园洋房〕市场分析
1. 重庆别墅市场分析
别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品，它效劳于金字塔尖的成功阶层，是大多数高收入人群追求居住享受的终极目标，在房地产开发中占有较小份额，却拥有非凡的身价。重庆的别墅-7000/㎡左右的“蓝光·十里蓝山〞，以及虽然单价在9000～1000元/㎡的“龙湖·东桥郡〞别墅，但是在整个2021年的回暖市场下，结合产品自身的不俗品质，根本上开盘销售就到达80%以上。
本地知名开发商龙湖地产以成熟的别墅开发经验一直受到高端市场追捧，2021年先后推出“龙湖·江与城〞、“龙湖·悠山郡〞、“龙湖·东桥郡〞四个别墅工程，也在逆市中再创佳绩。
此外，还有局部采用少量多推的楼盘，也取得了不错的销售成绩，如“绿地翠谷〞每次推出约20余套别墅，累积别墅销售率到达80%以上。
从销售套数上分析，销售较好的别墅工程月均销售约三十套左右，且多数为总价较低的经济型别墅；豪华型别墅由于总价较高，消化速度相对较慢；中高档别墅工程供给量占市场主流，价格优势不明显，月均销售在几套和二十余套之间。
客户群体
别墅的客户群体最根本的特征就是高收入，属于金字塔尖很少的一局部社会群体。结合重庆别墅市场购置人群的大致特征来看，豪华别墅产品不仅吸引了重庆外乡的成功人士，还有3成左右的外省市购置人群；中高档别墅客户群体较广泛，有企业家、企业高管、少量外籍人士及医生律师等；而经济型别墅客户群如此主要是中小型企业业主、建筑设计师、公务员等。同时，由于购置者所追求的居住品质及爱好不同，也会做出适合自己的选择。
2. 产品分析
规划分析
布局
沉着积率上来看，，-，-1之间。豪华型别墅对容积率的控制较严格，而中高档和经济型别墅无明显差异。
在景观利用上，别墅产品都会采用优先尊重原生地貌的布局方式。豪华别墅不仅拥有天然的自然景观，还打造了稀有的高尔夫球场或湖泊等资源，多数采取排列式或半围合式，做到资源共享最大化；高档别墅绝大局部拥有工程内最好的江景或水景资源，以排列式为主；中档别墅主要采用排列式+组团式，经济型别墅由于景观资源较少，以组团式为主。
景观
目前重庆市场上的别墅工程，大多数都具有良好的生态环境及自然景观资源。园林景观风格主要以欧美风格为主，也有少量的中式和现代风格。
豪华型别墅和高档别墅，最大的特点就是拥有工程内最好的景观资源，包括高尔夫球场，湖泊等，使业主在自己的家里就可以享受到自然景色，强调的是一种大气尊贵的生活气氛，不再着力于在公共区域的打造，相反将更多的空间退让为业主的私家花园或庭院，由业主依据各人的喜好来修建。
保利小泉-原始森林景观 庆隆南山高尔夫-高尔夫景观
中档别墅和经济型别墅如此更多的利用公共区域突出共享的景观设计，如亭廊，雕塑，喷泉等，特别是建在大型综合工程的别墅组团中的经济型别墅，所享有的自然景观和私家花园相对较少。
绿地翠谷-中庭小景 坡岭顿小镇-喷泉亭廊
配套
别墅工程的配套主要表现在工程内的景观资源配套，商务功能配套，生活配套等。
景观资源配套包括有山景、江景、湖泊、公园、高尔夫球场等，豪华别墅和高档别墅一般都拥有较好的景观资源。
商务功能配套包括有星级酒店，高级会所，俱乐部，度假公寓等，拥有高尔夫球场的豪华别墅或者体量较大的高档别墅大多都拥有较高档次的商务配套。
生活配套包括商业街、运动设施等，并且普遍存在各档次的别墅工程内，其中社区商业的体量多数在3000-8000㎡之间，而一些规模较大的综合型工程内往往规划较大体量的商业。另外，位于南泉板块的别墅都会将温泉资源利用起来，实现温泉入户。
北滨一号商业街 十里蓝山风情街
建筑单体分析
建筑风格
豪华型别墅在建筑风格上多数选择较沉稳庄重的欧美风格，但其侧重点又有所不同，如保利小泉别墅采用美式赖特乡村风格，突出的表现了回归自然，归隐山林的开发理念；棕榈泉采用的欧美湖滨建筑风格，加上纯粹的棕榈树，将向往自由，追求品质生活的理念充分表现。
保利高尔夫花园-北美建筑风格 棕榈泉国际花园-欧式建筑风格
中高档别墅及经济型别墅的建筑风格较为丰富，主要可以分为欧美，北美，法式，英伦，地中海，意大利托斯卡纳，中式，现代简约及混合风格等。较多采用的是地中海风格，中式和现代简约风格较少。
橡树澜湾-北美