[店铺运营及管理]店铺功能规划与经营管理.pdf

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{}店铺管理店铺功能规划
次价位划分。
5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅等考
量。
6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、地
下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。
7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。
（三）依存关系：店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况：
1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例）
2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰一条街及德
化步行街为例）
3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成（以郑州
欧凯龙家具专卖 2 个门店为例）
4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期（以北京华联为例）
5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗（以豫港世纪广场为例）
6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费（以上海世纪联华为
例）
7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费（以西郊中原商贸城为例）
8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明（以汇龙城为例）
（四）总结：从以上情况分析，店铺的经营成功率按经验值，仍取决于①进入时
机、②商圈地段、③店铺规模、④业态属性、⑤经营定位等将占 60%—70%
的成功因素，除已具有连锁规模的专业经营集团，而其成败率却很低，顶
多占 10%—20%。切记勿“唯业”固执！（以亚细亚商场为例）
二、店铺功能规划（软硬体）将对经营的结果起到关键作用。
（一）、商业营建工程规划的基本概念（从成本、效率、展现考量）
1、甲工程即硬体工程：
土建工事设备系统工事水电系统工事空调系统工事
消防系统工事管路布线工事（含不断电系统）外观景观工事
2、乙工程即店铺风格整体设计（甚至含外观景观）：
·店铺局部重点装饰（设计师喜欢刻意追求）
·天地壁柱墙及插座（天花板含基本照明）
·公共设施：如挑空区、扶梯与直梯周边、厕所、休息电话区等·POS 系统（含收银台位置与制作）
·总机播音系统
·sign 系统：店招、立招、楼介、告示牌、指引牌、吊架牌等
3、丙工程即店柜装潢与货架道具制作（或冷库、卧柜、立柜等）
附注：甲乙丙不宜混为一谈，从设计面、施工期、工程队、发包价的角度应划分
清楚并同步实施。
（二）商业地产对商场的经营面积应有的认识
1、一般商场面积按行业原则划分如下：
·建筑面积即卖场外含辅房设施，如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓
库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等面积。
·营业面积即卖场内的动线、仓库等面积（即管制门以内）
·实效面积即店柜面积（含柜内仓库）
2、动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，有其
规划原则除业态有关外与店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧
（略）
3、有关经营面积应有统一的核算标准，并不是一个行业的共同语言，依规划经
验。实效面积约为营业面积的 72%-75%，营业面积约为建筑面积的 2%-75%，
也就是店柜面积约占总营建面积的 52%-55%，在此范围都属于正常规划（商
场越大，店柜值越小）
4、从地产的角度，开发商讲建筑面积，经营商将营业面积，设店商讲实效面积
（即设店商应摊的营业指数约为 倍，占 73%），严格来讲经营商应统一以
营业面积核算为行业标准用语或数据依据。（本文第一题业态分类的面积是指营
业面积）
（三）经营业态与店铺规划（含辅房设施、硬体设备）的关系1、辅房设施即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、
仓库区等配置关系（第二关键）
2、硬体设备即扶梯与直梯等配置关系：
扶梯：分步行梯与平面梯，其摆放的位置又分横向纵向、前中右偏、平行交叉
（第一关键）。
直梯：分客梯、货梯、员工梯，其摆放位置应与安全梯相同及尽可能减少通道为
原则（第四关键）。
3、风格设计即外观立面（含广场景观）、台阶高宽、入口大门（含侧门，分主
次不宜过多）、殿堂气势、挑空区域、局部重点装饰、扶梯周边等配置关系（第
三关键