市场定位及产品设计定位.doc

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市场定位与产品设计定位
　　根据前期市场分析，确定工程的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进展目标客户资、广告、营销等各种技术手段，使销售到达理想的效果。
　　此阶段产生的主要筹划理论有“筹划根本理论〞和“全程筹划理论〞。“筹划根本理论〞的内容主要包括：筹划的“四个〞理论根底、筹划的“生产力〞本质、筹划的“辩证〞作用、筹划的“三因〞与“三性〞原则、筹划成功的“四出〞目标和标准、筹划的“十大〞流程、以及筹划人的思维特征和素质等。
〔3〕复合筹划阶段
　　这阶段房地产筹划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产筹划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。
　　此阶段的房地产筹划思想以“泛地产〞思想较有代表性。所谓“泛地产〞，就是不局限于以“房子〞为核心，是在*一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子〞在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、欣赏型农业旅游区等。“泛地产〞思想是对“概念地产〞思想的进一步开展，对此阶段的房地产筹划影响很大。
〔1〕房地产投资营销
房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其开展趋势，进展科学的SWOT分析，归纳总结出房地产价值，模拟出最有实现可能的价格方案，并进展投资风险分析，对价格方案进展调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出躲避的方法，通过拍卖、招投标进展最有把握的竞争。
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〔2〕房地产定位营销
　　营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进展准确的市场定位。
　　细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开场，市场数据因中国的房地产业的高速开展而出现“即时〞的落后，或者说是中低给市场数据带来的偏差，所以进展必要的定性分析是相当关键的。
　　开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润，甚至超额利润，只是迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群，并能准确把握引导市场的开发商。只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略开展的眼光，才能锻造出精品住宅。
〔3〕房地产规划设计营销
　　房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。
　　“以人为本〞是任何房地产设计所必需的，以人为房地产的主要的出发点和最终目标，这是创造精品房地产的最根本的条件。从工程的人文历史、地理地貌入手，进展总体规划布局和建筑风格定位，进展园林设计，进展配套设计，外观色彩、外立面设计。
〔4〕房地产形象营销
　　通过工程的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。
　　形象设计包括：周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告筹划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装，通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的工程形象、打好品牌塑造的根底。
〔5〕房地产建筑质量
　　房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监理机制，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、本钱造价控制、平安管理、环境管理提出了较高的要求，对建筑质量进展全方位的监控，是对客户最有效的保障，是锻造房地产精品的最根底的工作和必要的条件。
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入世误区
概述
　　入世后，随着外资房地产企业的涌入，房地产市场竞争的日趋剧烈，房地产营销筹划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销筹划虽然开场从注重外表转向追求内涵，从杂乱无章趋向规*有序，但纵观目前许多筹划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销筹划的认识仍停留于浅薄的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销筹划走向误区：
〔1〕过分夸张营销筹划的作用
　　近几年来，由于缺乏系统专业的营销理论的指导，房地产营销业被蒙上了一层神秘的色彩，一局部营销筹划者又在其中制造了一股筹划崇拜风。
　　筹划人为楼盘包装，然后适当地为自己包装，本无可厚非，但夸张事实，推行筹划迷信，则会使房地产营销筹划误入歧途。事