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HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
顺驰天津静海项目整体定位报告页
顺驰静海项目整体定位报告
（项目定位与建议）
2004年6月28日由北向南布置了三个高潮点，在每个高潮点分别设计景观广场以达到商气延续的目的。这三个高潮点在事实上将步行街分成了两段，每一段步行街都是一条步行街和一组大型商业的组合，在步行街和大型商业之间有绿化带阻隔。绿化带最宽处米，最窄处41米，纵贯整个步行街南北，对于整个景观起连接作用，但是对于分布在两侧的商业起明显的阻隔作用。
项目规划方案的问题分析
结合项目地段分析和市场情况分析，我们认为此规划方案的主要问题如下：
项目整体体量规划过大，已经远远超过静海县市场容量
根据我们的市场调查显示，目前静海县现有的商业面积约为万平方米，人均商业面积已经达到平方米，这一数字已经与北京市居民人均商业面积相当。如果本项目在2年之内建成并投入使用，根据现在的设计方案，商业面积可以达到约12万平方米，仅仅这两个面积之和就达到万平方米，而人均面积达到了平方米以上，这一数字甚至远远超过北京居民的人均商业面积。如此多的商业面积想要存活首先需要有足够多的商家来经营，还要足够多的消费者来消费以支持其正常运营，但是静海县现有人口和近5年发展目标均无法支撑这么多的商业面积存活。
众多失败的实例证明，这种超过市场容量的规划带来的必然结果就是产生大量的无效供应，造成超出需求部分的商业面积的空置。这部分空置面积短期内不会在现有已经成熟的商业街上出现，而更多出现在周边居民数量不足的新区。因此，这种超出市场最大容量的规划最终很有可能大面积空置，使开发者自食苦果。
项目设计方案的尺寸对于商业的影响
商业规划的终极目标是为消费者服务，所以在进行商业项目的规划设计时，必须首先考虑当地消费者的消费习惯和消费心理，而分析一个设计方案的优劣势也要从消费者的消费习惯出发。
步行街宽度过大对于商业经营的负面影响
中国消费者在步行街消费购物时，多喜欢采用“之”字形路线行动，也就是说，顾客在街的一侧前进一段距离后会选择到步行街的另外一侧继续前进，在步行街的宽度选择上要充分考虑顾客这一习惯，避免因为宽度原因造成顾客横向穿行不便，使顾客将更多精力浪费在横向穿行街道上进而减少有效购物时间。同时规划步行街宽度要充分考虑两侧建筑的高度，一般与建筑物的高度一样，窄不能小于建筑物高度的二分之一，宽也不宜超过建筑物的两倍。因此，步行街的宽度在20~30米为适宜。
本项目的方案在进行两条小型商业集中的步行街的规划设计时基本遵循了这一规律，但是其主要问题出在中央宽度在40~70米的绿化带上，由于绿化带的存在使小体量商业和大体量商业之间的距离被迫拉远，长达70米的距离使顾客在两种商业之间的穿梭时间在2~3分钟左右，在这种情况下顾客很少会选择进行这种穿行，并且绿化带的阻隔作用也使顾客望而却步，以上不利因素造成两种商业之间基本无法实现客流共享。这样将众多商业组合在一起而充分发挥各业态集客能力并实现人流共享，进而提高顾客在商业街的逗留时间以提高提袋率和客单价的目标就很不现实，这样的商业街更多是分别独立而屏弃了合作共享。
项目步行长度过长达到消费者生理极限
有统计数据表明，美国商业步行街的长度多在700米以内，日本步行街的长度也多在600米以内，法国、德国等欧洲国家的商业步行街的长度多在900米以内，宽度多在10米以内。为什么这样规划呢？主要是根据当地居民生理、心理习惯来确定的。
而根据国内商家对于中国消费者的统计，中国消费者在步行街步行距离具体数据是，商业步行街比较合适的长度为650米左右，以游客步行10分钟为宜，超出这一长度顾客就会感到疲劳和厌倦，失去继续消费的兴趣。商业街的“有效长度”大多为300米到600米。
在本项目的设计方案中，步行街长度达到了800米，这一长度超出步行街适宜长度150米左右，已经接近顾客步行的生理和心理极限，会给顾客造成很大的疲劳感，影响其消费欲望，进而给商家的经营造成困难。
现有方案布置和建筑形式的问题分析
大体量商业与商业街分离布置的缺憾
一个商业中心的发展需要以主力店为龙头。主力店又称为“锚店”，这个词非常形象的显示了主力店的作用——将顾客和其他商家“锚固”在本区域，主力店能够为本商业中心带来足够的客流，是商业区吸引力的主要来源。只有主力店经营良好，带来大量的客流，地区才会繁荣，才能带动其他商业的发展。因此，众多的商业布置都尽量增加主力店和其他商业做有机联系，减少主力店与其他业种之间的空间距离，使之形成一个统一的整体，SHOPPING MALL就是将这种理念发挥到极至的产物。而我们现有方案将主力店与其他业种做完全的分