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房地产基础知识
第一章:房地产基础知识
一、房地产:房产和地产的总称,也叫“不动产”。
房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称;
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其
权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等)
房地产按类型分为:1、住宅用(70 年);2、生产用(50 年);3、经营用(门头等,
50 年);4、行政用(市政府、法院等,50 年);5、其他用(学校,博物馆等)。
二、房地产业:从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容:
1、土地的开发和再开发;
2、房屋的开发和建设;
3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等);
4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押);
5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等);
6、房地产物业管理;
7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土
地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;
2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;
3、房地产的高质耐久性;
4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地
有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作
为龙头产业,税收约占国民生产总值的 10%。
※房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高,形成对房屋越来越高的需求。2010 年城市人口达
亿,每年需新建住宅 亿㎡;
2、人口流动增加形成对住宅的需求;
3、居民消费水平的提高;
4、城市的旧城改造,增加居民对住宅的要求;
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
四、五证两书
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1、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,
该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
2、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
3、《国有土地使用证》
经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该
证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四
至”范围。
4、《建设工程施工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开
工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
5、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件
6、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许
可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称
“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发,《开工证》由市建委核发,《国有
土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。只需看
一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发
商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有
土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预
售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、
土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资
格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与
客户签署正式的《预售契约》。
五、名词解释
1、、基本参数
※复式:区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高);
※错层:户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大
面积住宅;
※进深:一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);
※开间:住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~ 较舒
适);
※层高:房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度();
※净高:一间房屋内楼板面与屋顶的高度();
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※户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;
※建筑系数:“建筑