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空置税才是打击房产投机的重拳
李锦锋 摘要:中国的高房价已成不争的事实,过高的房价已成为中低收入阶层不可承受之重。政府屡出调控措施,却未见明显效果。房价过高的一个重要的原因就是房产商与部分业主的投机炒作行为,而房产空置税作为世界上不公平而且意味着资源的极大浪费;三是房屋空置对宏观经济的影响巨大。开发商开发的商品房大量空置,占压了大量贷款资金,会影响金融资产质量,甚至诱发金融危机。美国次贷危机的导火索就源于房产空置率的大幅提高。为了消除房产大量空置的危害,各国政府纷纷祭出空置税的利器,向闲置房开战。在法国、意大利和英国等欧洲国家的法律中针对闲置房出台了包括空置税等一系列处罚措施。如法国房产空置税的课税对象是征税时点1月1日前两年基本无人居住的房屋拥有者。如果不想缴税就必须提供相关的证明:如水电费收据、因市政房屋改造工程而不能居住的证明或将房屋出租。法国征收房产空置税采用的是累进税率,第一年税率是10%,%,第三年是15%,并同时附加税金总额9%的手续费。近邻韩国虽然没有明确规定空置税项目,但对第二套以上住宅课以重税。如第一套住房政府收取的资产增值税为9%,则第二套高达36%,第三套更是达到60%到75%,将多套房屋空置用于炒作几乎无利可图。
当前中国的房产空置现象已经进入了危险的区间!据2010年一项调查称,通过对全国660个城市的调查发现,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。此外相关研究数据表明:我国的商品住宅合理库存空置区间为15-30%之间,超出30%即进入空置危险区间。部分开发商为获取暴利,不断“捂盘惜售”,其空置率已远超30%。结合高收入者的投机形成的空置,部分城市的空置率已远超国际警戒线的10%,如上海楼盘的空置率近30%,部分地区空置率高达50%。%,而实际的空置数据有可能更高!央视“经济半小时”调查显示,北京周边的某些楼盘空置率达到40%,更有某些楼盘有三分之二的住房无人居住。可以说,通过房产空置税这记重拳打击投机,迫使闲置房屋通过出售或出租转变为有效市场供应,完全可以成为未来调控最有力的手段。如果政府征收重额空置税,将引起投机者对未来的房产价值贬值的恐慌以及税负压力的担忧,投机者将降价抛售投机房产,带动市场价格的下滑使市场回归理性。如果部分投机者选择将闲置房产出租,也将降低市场租金水平,节约政府公租房的投入以及减少低收入群体的负担。当租金水平无法抵偿利用贷款进行投机的利息支出时,其中部分投机者也将选择降低价格套现从而降低市场总体价格。而征收来的大部分房屋空置税可以用于保障性住房建设,让更多的中低收入人群受惠。
对于空置税如何征收的问题,借鉴其他国家成功经验以及国内专家的研究,首先要界定税收对象,一是对开发商征收的增量空置税。对竣工验收后开始销售的商品房,对销售期满一年超出30%的空置部分征收空置税。二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断,如一年内平均实际使用量为应用量的1/4或1/5,可认定为空置房。如果否认空置,业主须提供非闲置的证明。同时可建立有奖举报、相关部门抽查等制度,防止通过浪费水电等能源掩盖闲置事实。其