土地增值税扣除项目及土地增值税计算方式.docx

土地增值税扣除项目
中华人民共和国土地增值税暂行条例:
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地利用权所支付的金额；
（二）开发土地的本钱、费用；
（三）新建房及配套设施的本钱、费用，或旧房及建筑物的评估价钱；
（四）与转让房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价钱。评估价钱须经本地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市保护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）按照条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
另外，纳税人成片受让土地利用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的肯定，可按转让土地利用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
房地产公司的土地增值税如何计算？
房地产企业土地增值税的计算
土地增值税是对转让国有土地利用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤其复杂。笔者以为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地利用权、地上建筑物及附着物取得收入与扌扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地利用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部份，税率为30%,速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的部份税率为40%速算扣除数为5%;
（3）增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部份，税率为50%，速算扣除数为15%;（4）增值额超过扣除项目金额200%的部份，税率为60%,速算扣除数为35%。
三、肯定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地利用权、衡宇产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各类实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、肯定扣除项目
（1）取得土地利用权所支付的金额，包括支付地价款和有关记录、过户手续费；（2）房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%之内计算扣除，不然按上述第（1）和（2）项合计的10%之内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主如果针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时万万不能遗漏。
五、计算方式
首先肯