土地开发税收.docx

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注：本人在跟朋友们探讨国家税务总局公告2021年第15号关于土地一级开发不征税新政时，深感该政策犹如天上掉 1、征地、拆迁；
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2、安置补偿；
3、市政根底设施建立；
4、社会公共效劳设施建立；
5、场地平整。
上述活动大致可归纳为三类情况：一是代政府拆迁安置；二是土地整理；三是代建市政配套设施。
通过土地一级开发活动，房地产企业一般会取得如下收入：一是拆迁安置工作的效劳收入；二是土地整理活动的补偿收入；三是代建市政配套设施和拆迁安置房的补偿收入；四、从土地增值收益中取得的分成收入；五、土地临时租赁等其他收入。
〔三〕营业税政策
土地一级开发的营业税政策大致经历了从地方性规定开展到总局规定分类征税再开展到如今的免税三个阶段。
1、土地一级开发的地方性税收规定。
从?营业税暂行条例?的规定来讲，土地一级开发活动不属于营业税列举的征税围；从营业税法理来讲，土地一、二级开发投资经营收入并无实质性区别，二者要么同时征税，要么均不征税。所以在国家级层面对土地一级开发经营活动没有明确税收规定的情况下，各地出现了不同的地方性规定，典型代表分别是差额征税模式和的比照
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BT征税模式。
?省地方税务局关于代政府开发土地和建立行政中心等营业税问题的批复?〔琼地税发[2021]33号〕规定：“首创股份〔以下简称首创公司〕于2007年4月与市政府〔授权市土地储藏整理中心〕签订?市西海岸新区土地一级开发合作合同?，共同对市西海岸新区土地进展一级开发，并投入资金建立市行政中心。依据合同约定首创公司出资于2007年6月注册成立首创西海岸房地产开发〔以下简称首创公司〕，负责该工程的滚动开发，并局部享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额局部享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“效劳业〞税目中的“代理效劳〞工程征收营业税。
首创公司所取得的政府返还的土地开发本钱、费用及土地增值收益等全部收入和价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政根底设施配套费和农转用报批、土地征收、折迁、林木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业税的计税金额。〞
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?市关于建筑业营业税有关政策性问题的通知?[渝地税发〔2021〕195号[1]]规定，房地产企业代建行为类似于“BT〞模式的建筑安装活动，即“建立-移交〞交易，无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人〔即：房地产企业〕应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。融资方取得的回购价款，包括工程建立费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具**发票。
2、土地一级开发的分类征税规定。
?国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知?〔国税函[2021]520号〕规定：“纳税人受托进展建筑物撤除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入应按照‘建筑业’税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于‘效劳业—代理业’行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。〞
3、土地一级开发的免税规定。
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?国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造工程有关营业税问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第15号〕规定：“一些纳税人〔以下称投资方〕与地方政府合作，投资政府土地改造工程〔包括企业搬迁、危房撤除、土地平整等土地整理工作〕。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进展，投资方负责按方案支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建立方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地