2019年西安朱雀路项目开发战略54p.ppt

2019年西安朱雀路项目开发战略54p
城市中心寸土寸金中心住宅
是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖！
是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂！
是一个城市最有价值阶层的高贵生活“聚”乐部！
建筑可以复制，但稀缺的城市中心地段撑不足
产品获利能力不强
易于销售
但获利能力弱
且不易提前特殊回款
★★
1-2层街铺型商业
供应少，但需求旺盛，此类底商基本都可实现高价快销
售价有支撑
获利能力较强
销售回款时间可提前
易于销售
速度快
★★★★
集中商业及3-5层大商业
供给少，但区域非城市主要商业区，大商业需求有限
售价有支撑
获利能力较强
销售回款时间晚
销售周期长
不利于前置回款
★
升级换代soho
供给较少，现存多设计和功能落后、配套陈旧；有一定市场需求，但租售价格较低
售价有支撑
获利能力较强
销售回款时间晚
销售速度一般
★★★☆
车库
供给较少，需求旺盛，车位配置情况成为置业者重要的置业决策因素，地下二层车库造价高昂且不经济，因此，除地下一层车库外，半地下和首层架空等车库形式较受青睐
售价有支撑
获利能力和溢价能力均较强
高品质升级换代产品车库易于早销
快销
售价高
★★★★
开发目标实现
不同物业类型获利能力分析
区域最具盈利能力且迎合开发回款目标的产品组合
高品质主流居家住宅产品、高级公寓（或soho）
街铺型商业
地下一层车库或半地下车库或地面架空车库
高品质住宅与公寓回款设计——回款峰值前移
项目
经典三房客户
经典两房客户
高级公寓
置业类型
多为二次及以上置业
二次置业升级换代客户为主，少量初次置业者
初次置业和投资需求为主
支付能力
强
较强
较弱
能承受单价
6500元/㎡以上
6000元/㎡以上
5500元/㎡以上
付款方式
一次性付款和短期分期付款比例较高
多依赖银行按揭
多依赖银行按揭
一次性付款能力
支付力较强
一次性付款潜力大
支付能力较弱
一次性付款潜力小
支付能力较弱
一次性付款潜力小
增加回现早且溢价潜力大的三房（向强购买人群销售）——三房占比
高级公寓实现超高性价比（全功能、低总价、高品质）——总价控制
创典操作案例体会（康桥边的院子、常春藤花园）
康桥边的院子：开发商集团特殊回款需求，一次性付款两三房去化量。。。。
常春藤花园：同样面临一定时期内特殊回款需求
商业回款设计
A类铺位进深短，总价低，利于“高而快而早”的实现收益，增加项目早期回款量。
B类铺位面积大，总价高且临街面窄;C类铺位进深大，B/C类铺位适合特殊需求的客户，适合在整个销售期内“偶遇”客户，增加回款量。
增加进深短、总价低街铺——增加回现早的产品占比
车库的销售率
销售率 → 价格 → 成本 → 形式
采用造价经济，产出率高的首层架空车库和地下一层车库
车库物业回款设计
相比其他各种类型的车库，这两种车库盘道短、公摊小，使用便捷、可出车位数较多，施工难度小，造价经济，且首层架空车库多为开敞式车库，强制性规范限制条件少；（各类车库的优缺点和投资收益分析详见附件--停车库专题研究）
车位是区域高端客户的重点关注配套，也是周边项目的稀缺配套，增加车位，可提高项目品质，增加售价支撑，形成产品强势差异竞争力。
中高端客户对车位紧张深有体会，本项目车库易于提前回款。
高盈利问题
将有限的容积率设置在
获利能力强并易销售的物业结构上
优先设置的物业类型顺序为：
高品质三房——高品质两房——高级公寓——1-2层街铺
——首层架空车库——三四层商业
城市核心高品质主流居家升级换代产品
项目定位
城市核心：
朱雀路临近老城根，是地产开发的传统黄金地段。交通便利、各项配套成熟，生活轻松便捷；
高品质：
区域内以高容积率超大标准层高梯户比项目为主，产品形象差、品质低，功能落伍，本项目将以高品质、高形象、经典产品入市，成为区域明星项目；
主流居家：
本项目以一梯四户为主，主流经典居家户型，局部创新；
升级换代：
老城区配套成熟，生活便利，是传统高尚居住区，高品质主流居家产品具备较高售价支撑，本项目客群主要以高品味追求的升级换代客户为主。
竞争描述：此类产品市场基本空白，竞争强度小，存在很大市场机会。
产品户型
高品质住宅： 三室：135㎡左右
两室：95㎡左右

高级公寓： 紧凑型两房：60-80㎡
功能一室： 45-50㎡
1、主力户型单方利润贡献大小——关乎项目盈