常州凤凰湖壹号2019年营销推广方案90p.ppt

常州凤凰湖壹号2019年营销推广方案90p
第一部分 项目概况
第二部分 市场分析
第三部分 产品包装及营销策略
第四部分 推广策略
第五部分 总结
3
8
43
59
89
报告art
市场在价格合理的情况下，刚需仍然旺盛；
而改善型市场观望情绪仍然很浓重。
区域市场
类型
项目
6月份成交
7月份成交
8月份成交
9月份成交
10月份成交
11月份成交
12月份成交
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
刚需型
凤凰湖壹号
—
150
17145
6018
180
19067
5072
78

4931
29

5044
32


62


聚怡花园幸福小城
3

5338
10

4775
12

6214
3

6037
13

5285
1

6226
18


河海新邦
32

6127
33

6117
29

6175
16

6086
5

5713
0
0
0
0
0
0
绿地世纪城
26

5668
37

6011
13

6094
9

5838
221
21503
4845
34


43


绿都万和城
3

7137
8

6557
3

7419
15

7248
31

7134
3

7083
4


改善型
绿洲天逸城
—
—
18

10311
12

10411
4

10088
2


0
0
0
区域项目分析
绿洲天逸城
项目位置：新北汉江西路与龙江路交汇处
物业类别：高层、别墅
占地:12万方
建筑:23万方
交付时间：2019年5月
目前均价：高层5100元/㎡ 别墅120万/套
89㎡户型
130㎡户型
210㎡别墅户型
。从区位上，绿洲天逸城与本项目相距不到2公里，对本项目形成直接性竞争；从产品结构上，两项目产品基本差不多，但因为绿洲天逸城有别墅产品拔高了其产品调性。且交付时间早于本案，造成本案部分客户流失
在售
26#
21#
16#
绿地世纪城
项目位置：钟楼龙城大道、龙江路交汇处
物业类别：高层、别墅、商铺
占地：27万方
总建：76万方
均价：高层5300元/㎡ 别墅10000元/㎡
87㎡户型
128㎡户型
260㎡别墅户型
绿地世纪城与本项目虽属于不同区域，但项目相距较近且靠近市区。从价格上，部分刚需性客户也能够支付得起；从产品结构上与本项目产品差不多。
总结
绿地世纪城、绿洲天逸城为本案在此区域内最大的两个竞争楼盘，无论是从价格上还是产品线上都给本项目带来了一定的压力，分化了本项目的客户来源。
2019年本项目在此区域中的竞争将会比2019年更加激烈。2019年随着市场的继续低迷，各大楼盘又看准了刚需性客群”狼多肉少“这是本项目今年所面对的一个现实。
产品市场
Part
项目产品分析——高层住宅
92㎡高层住宅
142㎡高层住宅
共性
共性
一般收入者居多
92㎡一般为刚需性客户居多
142㎡一般为周边首次改善及部分刚需性客户
但他们的共性是，都为一般劳动者不是大富大贵者
项目产品分析——大平层及花园洋房
220㎡大平层住宅
106㎡花园洋房
136㎡花园洋房住宅
200㎡花园洋房
共性
共性
共性
改善型客户
新北区住宅