苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践.doc

苏州工业园区邻里中心模式研究
参与主体构建
要实现社区效劳的良性开展,必须创新体制和机制,使国家、市场、社会三大主体能够在社区效劳中各尽其能,实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中,通过对国家、市场、和社会苏州工业园区邻里中心模式研究
参与主体构建
要实现社区效劳的良性开展,必须创新体制和机制,使国家、市场、社会三大主体能够在社区效劳中各尽其能,实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中,通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整,发挥了它们各自的主体功能,创新了社区效劳的模式。
从总体来看,邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果,也是主体性互构的产物,邻里中心作为公共建筑,采取政府规划和政府投资,彰显了政府的主体性,确保了社区效劳的效率和公平性;邻里中心开展作为社区的一个公共企业,既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作,又负责社区公益设施的配置、维护和运作,将经济效益与效劳效率结合起来,履行自己在社区建设中的社会责任,彰显了市场主体性;邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放,它为社区的公民参与提供了空间、平台,彰显了社会主体性。
效劳载体设置
苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区效劳体系,涵盖了政府公共效劳、市场商业效劳和社会公益效劳的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区效劳,形成了社区效劳的复合式供应模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始,开展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心,总建筑面积超过60万平方米。邻里中心将三个实体,即社区商业载体、必备功能载体、公共效劳载体作为承接社区效劳功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种:其一,将其55%的面积作为社区商业载体;其二,将其不低于45%的面积作为公益效劳载体〔包括必备功能载体和公共效劳载体〕。
社区商业载体
这是邻里中心公司开展的主要经济渠道,包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面:一是住宿,提供区域性便捷住宿服;二是餐饮,以家庭餐饮为主;三是生活消费,满足居民日常消费需求;四是娱乐,如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营,目前苏州工业园区已根本形成以邻里中心为主,以品牌群
“邻里假日酒店〞、“邻里生鲜〞、“邻瑞超市〞等为辅的社区效劳格局。
必备功能载体
与新加坡邻里中心的功能定位相对照,园区邻里中心主要配备了12项根本必备功能,具体包括设立超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。同时,还增设了中介效劳(法律、保险、旅游、家政、房产)、便民效劳工程〔含代收代缴等、配送效劳、订购效劳、刷卡支付等〕、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体,使居民生活所需的效劳工程门类齐全、配套完善。
公共效劳载体
这是园区对邻里中心效劳功能的扩展,其面积大致占公益效劳载体的1/3。公共效劳载体的前期建设,主要是设置社区工作站〔一站式效劳中心〕,提供一般性公共效劳工程。从2022年开始,苏州工业园区对邻里中心公共效劳载体进行整体改造,按照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能〞的原那么,设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生效劳站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共效劳载体,统一设置于民众联络所。每一邻里中心所配置的7大社区公共效劳载体的面积一般为2000-3000平方米,辐射周边3-4个社区,提供一站式政务效劳和根本公共卫生效劳;同时,还提供社会组织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共效劳。
邻里中心开发运营模式
邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商,同时,它还是社区效劳的高效管理者。与一般的城市、地区的开发建设不同,苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的,不在配套建设商业门面房;邻里中心那么是由邻里中心公司负责开发建设的,它与居住区的建设相对应。与一般开发商“开发—出售〞的单项盈利的情况不同,邻里中心公司更注重做好社区效劳的根底建设和物业管理。
另外,邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同,它不直接参与货物的储藏、流通和销售,而是在合理划分邻里中心功能的根底上,通过招商、合作等方式引入商家,并由商家直接进行经营。也就是说,邻里中心公司不是商品的组织者,而是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理〞的运营机制,才从根本上杜绝了社区效劳