南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告.doc

南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告
九龙湖项目
产品塑造报告
本案示意图:
3、规划用地指标(首批开发用地):
土地面积(亩)
用地性质
容易率
总建筑面积(万㎡)
57
商业


181
居住
南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告
九龙湖项目
产品塑造报告
本案示意图:
3、规划用地指标(首批开发用地):
土地面积(亩)
用地性质
容易率
总建筑面积(万㎡)
57
商业


181
居住
2

九龙湖片区情况概述:
1、城市南延,九龙湖组团将由城市的边缘融入都市区一体化发展。
九龙湖组团规划范围:规划中的南昌九龙湖组团位于赣江以西、城市二环与高速西外环之间地域,规划面积约100平方公里,规划人口规模为70万人。2008年1月成立九龙湖管理处,下辖四个行政村两个管理站。现组团内常住人口约1万人,。
组团功能定位:规划区按“两片五区”总体布局空间结构,将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的,功能相对独立的生态宜居新城。
轨道交通规划:项目位于地铁2号线的起点。
2、九龙湖组团将作为南昌都市圈的城市副中心打造。
2010年2月22日,南昌市通过了《南昌市山江湖综合开发战略——外围组团规划》,包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。
将五大组团开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略重要内容,九龙湖组团的发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的功能相对独立的生态宜居新城,打造成现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心,建设成为南昌都市圈的城市副中心。
整体布局:两片五区一主两副多星
1)两片为生活片和生产片,生活片生活环境优越,顺接红角洲,布局生活和生产服务配套功能。生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功能。
2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。
3)在公共服务中心方面,则按“一主两副多星”模式来规划。一主为西客站站前城市副中心,两副为滨江片区中心、望城片区中心,多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等级的配套服务中心
。
交通:外环高速、地铁规划线、物流等综合性交通枢纽。
城市发展方向、人口密集、物流集散都将助力九龙湖组团发展。
利好分析:
1、南昌奥体中心在七城会期间投入使用,大大地提升了社会对九龙湖区域的认知度
2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传,为未来区域炒作造势。
3、九龙湖设施配套高速完善,房地产市场缓慢停滞不前,区域急需实力开发商撬动市场杠杆,快速导入居住人群,营造良好的居住氛围。
九龙湖片区近年市场情况:
1、近年区域房地产发展概况:
A、市场发展现状:
九龙湖片区尚处于发展的初步阶段,以“南昌都市圈的城市副中心”为目标的发展轨迹值得期待。目前在售的房地产项目非常有限,以风雅蓝山和华南城为主,风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目,一经推出便受到市场的欢迎。
B、案例分析:
项目名称
华南城
风雅蓝山
项目位置
红角洲与九龙湖交汇处
南昌望城新区物华路55号
土地面积
200万平方米(含商业)

总建筑面积
428万平方米(含商业)

建筑类别
小高层、高层
多层、小高层、高层
容积率


户型
88-115平米
116-126平米
销售价格
4800元/平米
4000元/平米
客户分析
投资客和刚需客户,投资客比例占到60%
刚需为主、投资为辅
2、九龙湖片区未来市场研判:
政策机遇:依托华南城物流城及在建的西客站,政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城,加快了九龙湖片区的房地产发展。
城运概念:城运会的举办,加速了区域的基础设施建设,改变南昌市民对九龙湖片区的认知。
轨道提速:轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建设,九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心,产业两翼发展,外围适度轴向拓展的空间格局。
巨大需求:巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一,未来规划70万居住人口,居住需求迫切中寻求释放。
地块SWOT分析:
优势(S):
红谷滩中心区房地产基本开发完毕,九龙湖片区规模已经形成,具有先天性区域快速发展成熟机制。
项目地处九龙湖片区新中心,紧邻西客站具有较强的地块辐射效应
轨道交通规划先天条件好,2号、4号地铁线路交汇聚合,带来未来商业发展新商机。
劣势(W):
地块周边目前缺乏必要性生活配套设施。