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房地产项目私募融资实务研究
李志勇 lzycsu@
房地产项目的融资渠道和和方式多种多样,作为房地产企业,必须根据市场的环境
要素、自身的特点和和需求以及市场规则拟定符合企业和和开发项目发展战略的融资
事务务安排。
一种普遍的观点认为:私募募融资(Private Placement),是相对于股票公
募募(Public Offering)的公开发行而言,即指通过非正规金融市场的手段定向
引入具有战略价值的股权投资人,引入风险投资者和和策略投资者。
本文延引“私募募融资”的概念恰恰想修正这一“理论”定义,试图在我国
实际的融资需求和和真实的融资交易中间找到到符合国情的一种含义,更多地
要表明在中国的融资环境和和需求中,它主要的就是指向民间融资的范畴而
非由西方资本市场和和理论推导出的金融产品品和和投融资服务务形式,同时基本
表现形式为财务务融资和和股权融资这两种权益融资模式。

(((一(一一一))))当前房地产融资活动分析当前房地产融资活动分析

当前房地产行业的融资状况

与 2003 年相比,2004 年全国房地产开发资旇金来源构成最旫引人注斟目的变化是:
国内贷款比重敷下降明显,自旑筹资旇金和其他资旇金比重敷有所提高。两柌个年度预算内投
资旇、债券、外资旇三项都只敚占微不足无道的比重敷,三项合计均为 %;国内贷款所
占比重敷下降了柚 个百分点,增长率样仅为 %,同比回落桑 个百分点;自旑筹
资旇金与其他资旇金所占比重敷分别上升了柚 和 个百分点。这表明金融调控初显
成效,融资旇渠道酝酿变局,房地产投资旇资旇金来源结构有所调整,过分依赖杦于银行
贷款的风险有所缓解,信贷紧缩导致敡的资旇金需求缺口从其他资旇金来源中敯得到了柚弥
补。
从 2004 年全年的房地产开发资旇金来源变化过程看,国内信贷占房地产开发
资旇金比重敷亦呈持续下降态势。1~3 月份房地产投资旇合计 亿元,其中敯国
内贷款 亿元,占 %;1~6 月份房地产投资旇资旇金来源合计为
亿元,国内贷款 亿元,占 %;1~9 月份,房地产投资旇资旇金为 1161
亿元,其中敯国内贷款 亿元,所占比重敷进一步降至敠 %;1~12 月
份下降到 %。
从多年数据考察,1998 年国家预算内资旇金为 亿元,2004 年为
亿元,所占比重敷比由 %下降到 %;债券 1998 年为 亿元,2004 年为 0.
19 亿元,所占比重敷由 %下降到几乎为 0;利枬用外资旇 1998 年为 亿元,
2004 年为 亿元,所占比重敷由 %下降到 %。国内贷款 1998 年为 10
亿元,2004 年为 亿元,所占比重敷由 %下降为 %;自旑筹资旇
金 1998 年为 亿元,2004 年为 亿元,占比由 %上升为 30.
3%;其他资旇金 1998 年为 亿元,2004 年为 亿元,占比由
%上升为 %。
尽管 2004 年国内信贷在房地产开发资旇金来源中敯的比重敷明显下降,金融调控
的一系列柟政策和措施效果明显,但需要注斟意的是,在房地产开发资旇金来源的“其
他资旇金”中敯,有一部分是建筑斝企业和材料柞供应企业的垫付资旇金,有 80%左旰右是购
房者的定金和预付款,而购房者的这部分资旇金主斖要来自旑于个人住斞房消费信贷。因
此,在房地产开发资旇金来源中敯银行信贷仍是主斖要渠道。这种敵以间接融资旇为主斖的方
式,既与我国融资旇主斖渠道吻合,也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不
良柋有关。发展多元化的房地产开发融资旇方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰
巨。同时,2004 年房地产投资旇量柎依然处于增长状斱态,为 1997 年以来的最旫高值敔。
【【【中国社会科学院《2005 年度金融报告告》】】】
对于上述数据的统计口径及其可信度、真实性等应当还不足以成为一种分析
房地产金融业务务趋势势判断的可量化化的基础,相关结论因而只能是停留在参考的层
面上。
2005 年 8 月 5 日人民银行作为官方机构发布了《2004 年中国房地产金融报
告告》,对我国目前前的房地产金融形势势和和对策提出了较为宏观的分析,但由于