《房地产规划》课件.ppt

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第七章 房地产规划
房地产规划的基本知识
1
房地产规划
2
个人住房消费贷款
3
个人支付能力评估
4
第一节房地产规划的根本知识
房地产的根本含义
房地产投资的概念
房地产投资的方式
房地产投资的优缺点
一、房地产的根本含义
房地产是房产和地产的合称。地产是指购置土地使用权的开发投资;房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说,所说的房地产一般是指房产。家庭购置房产的目的一般有两个:其一是自己居住;其二是获得预期收益。前者是消费行为,后者是投资行为。在现实中,自居和投资并不是区分得很严格的,有时自居房产也可作为投资对象,如出租、出售等;同样,投资性的房产也可自居〔如在出售前〕。
房地产
房屋建筑物
财产权利
土地
房地产的类型
1、按照性质分类
商品房
经济适用房
廉租房
2、按照取得的时间分类
期房
现房
3、按使用性质
自住房
投资房〔商铺、车库……〕
二、房地产投资的概念
房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、中介效劳和房地产金融资产的经营活动。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。
三、房产投资的方式
房地产股票
房地产债券
买卖楼花
以租养贷
以租代购
直接购房
房地产投资
四、房产投资的优缺点
优点
房产是一种耐用消费品,为投资盈利提供了广阔的时间时机
房产的价值相比照较稳定,具有较好的保值功能
房产具有不断升值的潜力
缺点
流动性相对较差
投资金额比较大
风险较高〔政策风险、道德风险……〕
五、房地产价格及影响因素
政府规费
勘查及
前期费用
开发商利润
交易税费
土地成本
银行利息
建筑成本
影响房地产价格的因素
,包括社会因素、经济因素和行政因素。
,指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。
,可分为宗地条件和建筑物类别的影响。
房地产价格的构成
第二节房地产规划
房产规划的概念
为什么要进展房产规划
房产规划流程
购房与租房决策
购房规划
一、房地产规划的概念
包括居住规划和房产投资
居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划
房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入
二、为什么要进展房产规划
如果进展房产投资的时候不事先进展规划,可能会陷入以下困境:
,目前的资金缺乏以购房。
,没有合理的房产规划,导致购房方案难以实现。
,难以强迫自己储蓄
,那么无法选择最正确的贷款组合。
案例:钟镇涛炒房破产
香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时,,“炒买〞港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他工程。1997年亚洲金融危机,香港楼市下滑,所购各工程大幅度贬值。债权人虽没收这些房产,仍无法偿清债务。由于局部贷款利率高达24%,。每月利息支出超过100万元,令他感到吃不消,即使再努力唱歌、拍戏,亦难以归还所有债项,于是决定申请破产。2003年7月,法院裁定钟镇涛破产。
一般而言,房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元,。正是企图一夜暴富的不良心态,使其失足跌入谷底。
二、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
租房
购房
优点

,能够对抗通胀


,可投向更有利的投资渠道






,同时提供居住效用和资本增值机会

缺点