富乐城市花园整合营销传播策划案.doc

富乐城市花园整合营销传播策划案
港鹏国际商务中心
整合行销传播策略
APEX整合传播机构
APEX房地产投资顾问公司
2000年12月26日
关于APEX:我们的历史
1993年,作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专
富乐城市花园整合营销传播策划案
港鹏国际商务中心
整合行销传播策略
APEX整合传播机构
APEX房地产投资顾问公司
2000年12月26日
关于APEX:我们的历史
1993年,作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门
营销机构,APEX市场营销咨询有限公司在成都成立;
1997年,成都APEX广告公司成立,同年在重庆成立全资子公
司重庆APEX;
1998年,上海APEX成立;
1999年,与西安麦道联盟成立西安事务处;
2000年,与日本(北京)电通成立成都电通;
2000年,成立(成都)APEX房地产投资顾问公司。
关于APEX:我们的荣誉
1998年,获得成都市工商局评定的广告行业唯
重庆芳草地欧式花园
重庆九龙山庄
重庆天骄俊园
广厦经典
朝天门基良广场
留金岁月
APEX地产投资专业理念
在恰当的时间和地点,
以恰当的方式,
将恰当的产品销售给
恰当的顾客。
理念阐释
恰当的时
间与地点
恰当的方式
恰当的产品
恰当的顾客
入市时机与姿态
现场打包,样板
销售控制节奏与价格
整合营销广告与促销
户型/配套/功能
装修标准等
品牌感召下的价值共识
APEX地产投资顾问服务体系
港鹏&APEX专门作业组
第一部分区域市场分析
区域市场概况
主要物业形态及地块性质
区域内写字楼供给状况分析
区域内酒店供给状况分析
一、区域市场概况
1、区域划分
小区域:包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市
大区域:东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线,北至万福桥头北门大桥一线。整个区域为长方形。
该项目地处顺城街北端、玉带桥旁,本方案重点针对小区域市场进行分析。
2、大区域的市政规划
在长方形状的大区域范围内(北至文武路),为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。
以省展览馆、天府广场一带为政治中心
以顺城街为主线的商务中心
以春熙路至盐市口一线为商贸中心
红星路二段则有文化中心的民间说法
3、以顺城街为主线(小区域)的商务中心
顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”,被誉为“成都华尔街”。
区域内写字楼云集,大大小小多达十余处。
以单一商贸经营为主,为成都著名的家居市场集中地之一。
商品住宅房少,主要以单位宿舍为主。
处于成都市三大商业圈中心地带。其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。
本区域百货业行情不看好,从云龙百货、赛特到轻工、外贸,或几易其主,或转项经营家居。目前以太平洋百货全兴店,以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。
小区域内酒店规模、数量较少,与中央商务区的规模并不相衬。
二、主要物业形态及地块性质
1、该区域主要物业形态
A、写字楼
从小区域来看,80%以上的物业为写字楼,而酒店、商场、住宅等物业所占份额不足20%。
其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、云龙大厦。(具体分析见后附表)
大部分写字楼裙楼为商场,塔楼部分为写字楼。
B、酒店
数量少,非主要物业形态。
单一型(如银河王朝、珠峰、绿洲)、复合型(如新时代、云
龙写字楼附带的酒店)两种类型参半。
以中、低档次酒店为主。高档次少。
(具体分析见后附表)
C、商场
数量较多,以写字楼的裙楼为商场的主要形态。
区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。
单一型商贸已成气候,传统百货业市场则反映平淡。
以锣锅巷为中心的家居经营,是成都较早且较具规模的家居市
场集散地。且向骡马市方向辐射。
以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。云龙百货、赛特商
场先后关门,草市街“皮衣一条街”日渐衰落。
D、住宅
以单位宿舍为主,商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项
目仅有世界贸易中心公寓楼。
传统居住老区,拆迁户多。
世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用,在已购房的业主中,
商用占65%以上。
商品房售价受成本限制,居高不下,市场接受度低。
社区配套趋于老化,商业氛围重,居家氛围日渐淡化。
2、地块性质
从以上区域物业形态分析可以看出:
地块体现较高的商务办公价值,商贸价值次之。
虽处于传统居住老区,但社区配套日趋老化,居家氛围已不如
城南、城西。
三、写字楼供给状况分析
1、优势
写字楼为本区域绝对主要的物业形态,已形成较大的写字楼群规模,为商家置业的首选