西街修建性详细规划汇报.ppt

四川天创房地产顾问有限公司
四川城镇规划设计研究院
马边县西街地块定位策划报告
及修建性详细规划
(汇报方案)
2014年3月
目录
contents
宏观环境研究
Ⅰ
产业与房地产市场研究
Ⅱ
西街地块价值评估
Ⅲ
西街地块综合发展总体思路及定位
Ⅳ
西街地块空间布局与功能分区
Ⅴ
西街地块开发项目业态策划
Ⅵ
建设时序及近期建设
Ⅶ
西街地块投资收益分析
Ⅷ
开发模式选择
Ⅸ
Ⅰ宏观环境研究
(一)上位规划阶段性成果评价
(二)乐山区域发展对马边的影响研究
马边的发展定位,充分考虑了其资源优势特征,打造的生态安全保障区与生态城市,突出马边良好的生态植被环境,为县城建设生态、低碳生活环境打下良好的基础;
磷化工基地的建设,为马边经济的发展提供产业支撑;
川西南民族风情及生态旅游城市的建设为马边民族文化的提升,第三产业的发展确定方向;
绿色有机农产品生产加工基地的定位为马边农业确定绿色有机的发展方向。
上位规划阶段性成果评价
总结:
乐山是四川省8个重点工业城市和5个规模以上工业增加值上百亿元城市之一。但从总体来看,乐山市尚未形成系统的经济发展规划,乐山市三大产业经济存在比重不合理、层次不高、结构不合理、效率低下、竞争力不强,对国民经济发展的贡献率偏低等诸多亟待解决的问题。
乐山经济结构的调整优化将对马边的电能产业起到一定的推动作用,另外在2009年,在乐山市委、市政府的安排部署下,由乐山市经委、发改委分别牵头编制《乐山盐磷化工千亿产业规划》,也极大的促进了马边磷矿产业的发展,也将带动整个县域的发展。
乐山区域发展对马边的影响研究
总结:
Ⅱ产业与房地产市场研究
(一)马边县产业结构分析
(二)马边县房地产市场特征分析
,商业种类齐全但结构不合理,特色不明显,专
卖店、名店少、经营品种档次较低,不利于提高旧城的品位和商业形象。
,商品档次有很大的提升,但商家入住率低,人气不旺,尚
未形成较为成熟的市场。
,目前仅有两个农贸市场(农贸市场和东光农贸市场),缺乏对商业
资源的整合,没能形成商品的集聚效应。
,综合商业市场及大型的购物中心。
,难于创造商业区的品牌和吸引力。购物环境不佳,影响城
市品位及商业经营状况。
总结:
马边县产业结构分析
住宅宏观市场分析结论:
发展初级化:目前马边的房地产市场还处于初级市场化阶段,产品普遍低端,同质化严重,购房者的可选择面小,很难发现好的产品,改善型住房者的需求在此得不到满足。因此建议在接下来的住宅产品设置上体现出差异化,满足各个层次的消费需求,既要有大众性产品,也要有高端改善型产品。
客群潜在化:随着经济的发展,居民收入水品的提高和城镇化的推进,农村居民对商品住宅的需求会增加,农村市场潜力巨大,不管在产品设置还是产品营销推广上都要重视农村这部分客群。
马边县房地产市场特征分析
结论
从现状来看,老城组团是最繁华、最具人气聚集的中心地段,拥有着不可替代的中心地位,但是老城组团的住宅品质和居住环境普遍低下,缺少品质住宅和标志性小区。老城组团在规划上以行政管理、教育医疗和商贸功能为主,在居住功能上没有特别突出,接下来老城组团住宅的发展在旧城棚户改造的同时,应注重居住环境和居住品质的提升,打造标志性的商品房住宅小区。
▲西街周边现状
住宅区域市场分析结论:
从现状来看:东成、西旧、光乱
东光片区已基本形成成熟的生活圈,西街片区居住面貌依然陈旧,而光明组团居住条件较为混乱。
因此建议在以后的发展朝东城、西旺、光投的方向上发展,即把东光组团建设成配套完善的生活城;西街打造别具一格的旺宅,并配套以别具一格的商业,通过打造旺铺、旺街来提升住宅价值;光明组团则以投资性住宅为主,配合以公寓、写字楼、酒店等配套。
从产品形态来看:老城组团、东光组团和光明组团在住宅产品上面各具特点,区域特征明显,再结合到各组团的未来规划和发展方向,因此在住在产品的设置上,建议根据组团的特点来体现出住宅产品的差异化,老城的产品以小户型的刚需产品为主,东光组团则以高品质改善型产品为主,光明组团产品设置则偏向于投资型商务产品。另外,纯住宅小区缺失。
马边县房地产市场特征分析