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第六章、项目产品定位分析
一、项目产产品和投资资组合总体体方案
根据项目市市场定位、规规划控制条条件以及产产品功能设设计的要求求,以“项目规划划设计方案案一”为基础,确确定四个项项目产品组组合可能性性方案:
技术经济指指标
方案A
(㎡)
方案B
(㎡)
方案C
(㎡)
方案D
(㎡)
总
体
安
排
总建筑面积积
1983000
1983000
2144000
2240000
多层公寓
1820000
1239000
1036000
936000
高层公寓
——
——
364000
560000
情景洋房
——
316000
316000
316000
叠加别墅
——
265000
265000
265000
公共建筑等等
合计
163000
163000
163000
163000
会所
2000
2000
2000
2000
幼儿园
2100
2100
2100
2100
商业服务
3900
3900
3900
3900
农贸市场
2500
2500
2500
2500
小户型公寓寓
2800
2800
2800
2800
错复式商住住
3000
3000
3000
——
车库
100000
120000
130000
140000
一期
总建筑面积积
481000
481000
481000
481000
多层公寓
339000
339000
339000
339000
公共建筑等等
142000
142000
142000
142000
车库
1800
1800
1800
1800
二期
总建筑面积积
655000
630000
630000
630000
多层公寓
655000
314000
314000
314000
情景洋房
——
316000
316000
316000
车库
3600
3800
3800
3800
40
三期
总建筑面积积
492000
482000
482000
482000
多层公寓
471000
196000
196000
196000
叠加别墅
——
265000
265000
265000
幼儿园
2100
2100
2100
2100
车库
2600
4200
4200
4200
四期
总建筑面积积
355000
390000
551000
647000
多层公寓
355000
390000
187000
8700
高层公寓
——
——
364000
560000
车库
2000
2200
3200
4200
备注:,不计入入建筑面积积
二、构建投投资分析模模型
1、项目产产品定位工工作流程
项目前期研研究
市场定位的的可行性方方案 项项目用地潜潜力分析
项目产品组组合分析
投资效益分分析与测算算
项目产品定定位
规划设计建建议
2、投资效效益分析工工作模型
项目开发计计划
投资成本测测算 销销售收入预预测
41
分期投资资计划分期期销售收入入
静态投资效效益评介
动态投资效效益评介
各方案效益益指标比较较
提出产品定定位方案
三、投资分分析相关参参数
1、依据
⑴安徽省建建筑和装饰饰工程预算算定额;
⑵巢湖市同同类工程竣竣工决算的的指标;
⑶主要设备备和材料的的现行价格格。
⑷文件规定定的相关报报建规费
2、投资成成本构成与与支付遵循循原则
⑴项目土地地费,期初初支付土地地费1000%;
⑵前期费用用,勘察设设计费、工工程前期费费项目开始始时支付费费用总价的的30%,至至正式开始始动工前支支付剩余的的70%;;项目报建建费按工程程量每期初初分别支付付;
⑶建安工程程费,按分分期实施进进度付款,期期中支付550%,完完工支付550%;
⑷基础设施施费,按主主体工程封封顶后半年年完成,其其款项支付付进度与工工程进度基基本相同;;
⑸管理费用用,按工作作的进展分分期适当增增加;
⑹财务费用用,按2年年本金一次次偿付,利利息分期支支付;
⑺不可预见见费,按22-4项费费用当期发发生额占其其费用总额额比例的33%;
⑻销售费用用,按营销销前半年占占30%,其其余按时均均摊;
42
⑼营业税金金及附加,按按销售收入入分期支付付。
四、A方案案投资效益益测算
1、投资成成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
(元)
金额
(万元)
备注
1
土地费用
6435..5
⑴
土地出让金金
亩
238
2600000
6188..0
⑵
契税
4%
2
前期工程费费
2630..9
⑴
勘察设计费费
万㎡
地堪费
万㎡
1
规划方案费费
万㎡
6
施工图设计计费
万㎡
8
景观设计费费
万㎡
10
⑵
相关报建费费
2087..4
城市基础设设施配套费费
万㎡
40
人防费
万㎡
30
白蚁防治费费
万㎡
规划技术服服务费
万㎡
2
散装水泥基基金
万㎡
档案管理
万㎡
图纸抗震审审查费
万㎡
1
质检费
万㎡
2
监理费
万元
%
招投标费
万元
6‰
墙改基金
万㎡
8
43
土地登记及及测量费
⑶
工程前期费费
按建安工程程费1%取取
3
建安工程费费
万㎡
多层砖混指指多层公寓寓;
多层框架包包括情景洋洋房、叠加加别墅及公公建。
⑴
多层砖混
万㎡
700
⑵
多层框架
万㎡
850
1385..5
⑶
高层住宅
万㎡
1000
⑷
半地下车库库
万㎡
600
4
基础设施费费
万㎡
100
1983..0
5
直接建设成成本
6
管理费用
按2-4项项3%
7
财务费用
贷款50000万元22年,年利利率6%
8
不可预见费费
按2-4项项3%
9
销售费用
销售收入××%%
10
营业税与附附加
2095..8
销售收入××%%
11
总成本费用用
单方成本
1488
㎡
2、投资计计划
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
6823..5
1365..5
3452..1
6312..6
6047..4
4283..8
1902..2
直接建设投投资
2772..9
5330..0
5162..9
3541..7
1480..0
管理费用
45
财务费用
不可预见费费
销售费用
营业税与附附加
2095..8
单位::万元
3、预计销销售收入
序号
项目名称
单位
数量
销售单价
(元/M22)
合计
总计
万㎡
1866
1
多层公寓
万㎡
1800
2
高层公寓
万㎡
2000
3
情景洋房
万㎡
2200
4
叠加别墅
万㎡
2500
5
底层商业
万㎡
4500
1755..0
6
小户型公寓寓
万㎡
2200
7
错复式住宅宅
万㎡
住宅部分
万㎡
2000
商业部分
万㎡
4500
8
农贸市场
万㎡
2500
9
半地下车库库
万㎡
1500
1500..0
单位:万元元
4、分期销销售收入
时间
2006
2007
2008
2009
合计
45
项目
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
5109..0
9230..4
8471..4
3780..6
1338..0
一期
5109..0
3065..4
2043..6
二期
6165..0
3699..0
2466..0
三期
4434..0
2660..4
1773..6
8868..0
四期
3345..0
2007..0
1338..0
6690..0
单位:万元元
5、静态投投资效益评评价
⑴项目预计计实现销售售总额388106万万元
⑵项目总成成本303393万元元
⑶项目所得得税前利润润77133万元
⑷所得税前前投资利润润率为(77713÷÷303993)×100%%=25..4%
⑸项目实现现净利润55168万万元
⑹所得税后后投资利润润率为(55168÷÷303993)×100%%=17..0%
6、动态投投资效益评评价
⑴项目现金金流量分析析
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
一、现金流流入
5109..0
9230..4
8471..4
3780..6
1338..0
46
销售收入
5109..0
9230..4
8471..4
3780..6
1338..0
二、现金流流出
6823..5
1365..5
3452..1
6312..6
6047..4
4283..8
1902..2
直接建设投投资
2772..9
5330..0
5162..9
3541..7
1480..0
管理费用
财务费用
不可预见费费
销售费用
营业税与附附加
2095..8
三、税前净净现金流量量
-
-
1656..9
2917..8
4129..2
4187..6
1878..4
1132..4
7713..3
四、税前累累计净
现金流流量
-
-
-
-
4702..5
6580..9
7713..3
五、所得税税
1381..9
2545..4
六、税后净净现金流量量
-
-
1656..9
2917..8
3959..3
2805..7
1258..5
5167..9
七、税后累累计净
现金流流量
-
-
-
-
3150..7
4409..2
5167..9
47
⑵项目财务务评价指标标
所得税前财财务内部收收益率39..2%
所得税前财财务净现值值(Ic=8%)53347万元元
%
所得税后财财务净现值值(Ic=8%)32284万元元
五、B方案案投资效益益测算
1、投资成成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
(元)
金额
(万元)
备注
1
土地费用
6435..5
⑴
土地出让金金
亩
238
2600000
6188..0
⑵
契税
4%
2
前期工程费费
2658..7
⑴
勘察设计费费
万㎡
地堪费
万㎡
1
规划方案费费
万㎡
6
施工图设计计费
万㎡
8
景观设计费费
万㎡
10
⑵
相关报建费费
2105..2
城市基础设设施配套费费
万㎡
40
人防费
万㎡
30
白蚁防治费费
万㎡
规划技术服服务费
万㎡
2
散装水泥基基金
万㎡
档案管理
万㎡
图纸抗震审审查费
万㎡
1
质检费
万㎡
2
监理费
万元
%
48
招投标费
万元
6‰
墙改基金
万㎡
8
土地登记及及测量费
⑶
工程前期费费
按建安工程程费1%取取
3
建安工程费费
万㎡
多层砖混指指多层公寓寓;
多层框架包包括情景洋洋房、叠加加别墅及公公建。
⑴
多层砖混
万㎡
700
8673..0
⑵
多层框架
万㎡
850
6324..0
⑶
高层住宅
万㎡
1000
⑷
半地下车库库
万㎡
600
4
基础设施费费
万㎡
100
1983..0
5
直接建设成成本
6
管理费用
按2-4项项3%
7
财务费用
贷款50000万元22年,年利利率6%
8
不可预见费费
按2-4项项3%
9
销售费用
销售收入××%%
10
营业税与附附加
2283..9
销售收入××%%
11
总成本费用用
单方成本
1538
㎡
2、投资计计划
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
6826..5
1392..6
3444..0
6496..3
6522..1
4716..1
2084..6
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