北京双花园策划案例.docx

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摘    要
  我们对对双花园项项目周边的的市场进行行了调查与与分析。通通过我们的的分析,我我们认为目目前市场建建筑技术含含量在提高高,楼体立立面、户型型及使用率率均比较好好。同时购购买房产的的客户对户户型的选择择更加合理理实用,客客户对价格格方面的敏敏感程度降降低,取而而代之的是是对项目综综合方面的的考虑。
  同时,我我们也对本本项目进行行了认真的的研究与分分析。通过过我们的分分析,我们们认为本项项目在地理理位置、现现房发售等等方面有一一定的优势势。同时,在在户型设计计、使用率率、立面、社社区环境、价价格体系等等方面存在在一定的问问题。
  为了更更好的完成成项目的销销售任务,最最大化保证证发展商的的利益,我我们对项目目的营销方方案进行了了分析和调调整,提供供了初步的的销售方案案、现场包包装方案和和宣传推广广方案。
  我公司司具有多年年的销售经经验和科学学的管理体体系。我们们在客户资资源、网络络资源等方方面均有很很好的优势势。我们本本着为发展展商负责、对对项目负责责的态度开开展我们的的工作。
真诚希希望能携手手合作。
一一、区域市市场分析
  双花园园小区位于于东二环广广渠门东北北角,根据据我们对市市场的了解解本次市场场调查所设设定的调查查范围东起起西大望路路,西至广广渠门,南南达劲松路路,北抵铁铁路,共对对此区域的的11个住住宅项目进进行了调查查。本项目目地处东二二环和东三三环之间,紧紧临繁华的的国贸商圈圈,周边物物业销售业业绩良好。随随着CBDD商圈的发发展,泛CCBD地区区的住宅市市场的供应应速度在22002年年急剧增加加。
(一)供供应分析
11、总供应应量分析
该该地区近十十年来一直直是中低档档的居住类类项目为主主导,高档档项目的市市场供应很很少,但近近期随着四四环路的开开通,CBBD商圈及及其辐射区区域的范围围不断向外外扩展,区区域商品房房的供应量量迅速增大大。
自19988年来该区区域内的商商品房总供供应量达到到194..8万平方方米左右,,已售项目目有广馨居居,怡馨园园,九龙花花园,东东环18,劲松嘉园园。20001年以前前每年的市市场供应量量不超过110万平米米,20002年的的市场供应应量约为550万平米米,其中规规模较大的的楼盘华腾腾园一期推推出18万万平米左右右。纵观11998年年以来该区区域的供应应状况,今今年本区域域的商品房房进入供应应高峰期,短短时间内将将打破供求求稳定的状状态。
市场场已销项目目表
住宅名名称总建筑面面积(万平平米)
   
怡馨园110
  

  
劲松嘉嘉园5
  
九龙花花园800
  
东环1812
   
合计:
  
市场在销销项目表
住住宅名称总建筑面面积(万平平米)
   
世纪阳光光10
   
鑫兆豪园园10
   
新青年公公寓100
  
世桥国国贸公寓6
  
乐澜宝宝邸100
  
华腾园园40
   
合计:886
  
2、物物业类型分分析
  目前该该区域物业业中除乐澜澜宝邸为外外销公寓,其其它均为普普通住宅。整整体来看是是以50000--66000元元/平米的的中档住宅宅居多,超超过70000元/平平米的高档档项目并不不是很多,因因此区域的的物业以居居住为主。
物业类型表
住宅名称物业类型
  
世纪阳光普通住宅
  
怡馨园普通住宅
  
广馨居普通住宅
  
鑫兆豪园普通住宅
  
新青年公寓普通住宅
  
劲松嘉园普通住宅
  
世桥国贸公寓普通住宅
  
九龙花园普通住宅
  
东环18    普通住宅
  
乐澜宝邸外销公寓
  
华腾园    普通住宅
  
3、物业品质分析
客户的理性选择影响着住宅产品的品质,开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高,具体体现在以下几个方面。
n 目标客户的细分
n 开发商品牌意识加强
n 注重环境规划设计
n 注重细节设计
n   从各个方面体现“以人为本”
随去年以来御景园,乐澜宝邸等高档楼盘的面世,将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊,因此,同样是商品房,但不同楼盘未来社区业主的层次,以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升,正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很大的提升。
4、楼体分析
(1)建筑形式
居住类物业项目为市场主流,产品形式多为高层塔楼和塔板混合,板式小高层的项目只有东环十八古柏家居。
(2)环境规划
小区内部环境规划水平普遍不高,绿化率低。
(3)小区规模
除九龙花园外大多数项目规模小,建筑单体数量少。
(4)市场表现
项目销售过程中,户型合理的小户型市场表现突出。
物业楼型统计表
住宅名称建筑形式结构形式建筑单体数量层数
世纪阳光塔楼、板楼  剪力墙    3栋塔楼15层、22层
怡馨园塔楼  剪力墙3栋塔楼25层
广馨居塔塔楼、多层层剪力墙墙1栋塔塔楼,1栋栋多层
   
新青年公公寓塔楼楼框架结结构2栋栋塔楼未未定
劲松嘉园塔楼、多多层框剪剪结构11栋塔楼,11栋多层A座244层;B座座14层
世世桥国贸公公寓塔楼楼、板楼2栋塔楼楼,2栋板板楼222层、122层
九龙花花园塔楼楼、板楼钢混现浇浇9栋塔塔楼,3栋栋板楼多多种层数
东东环18板式小高高层剪力力墙3栋栋塔楼111层、115层
乐澜宝邸塔楼、板板楼剪力力墙5栋栋塔楼117层、228层、225层、116层
华腾腾园塔楼楼钢混结结构7栋栋塔楼228层、225层
5、装装修情况分分析
物业品品质的最直直接的表现现就在于装装修情况,物物业的内外外装修情况况是评价项项目品质的的一项非常常重要的指指标。
(1)本区区域内商品品房的外部部装修在逐逐年提高
现现在除了22个情况未未定项目外外,只有最最近两年推推出的3个个项目外部部装修采用用面砖,其其他项目均均采用外墙墙涂料作为为外部装修修材料,具具体装修情情况如下表表。
物业外外部装修情情况表
住宅宅名称外墙装修修
怡馨园涂涂料
广馨居居涂料
华腾腾园防水水涂料
世纪纪阳光高高级涂料
九九龙花园高级涂料料
乐澜宝邸邸深色仿仿石喷涂,高高级浅灰色色涂料
劲松松嘉园面面砖
东环18瓷砖
世桥桥国贸公寓寓无釉瓷砖砖
鑫兆豪园园未定
新青青年公寓未定
(2)本区区域内进行行内部装修修的项目仅仅有3个项项目
多数项项目为毛坯坯房和粗装装修,而且且大部分精精装修项目目为近两年年推出项目目,从装修修的角度也也可以看出出本区域内内物业品质质在逐步提提高。
毛坯坯及粗装修修项目表
住住宅名称地面内墙墙窗厨厨房卫生生间
世纪阳阳光水泥泥地面水水泥墙塑塑钢窗毛毛坯毛坯坯
怡馨园水水泥地面四白落地地塑钢窗窗精装修修精装修修
广馨居水水泥地面水泥墙塑钢窗粗装修毛坯
劲松松嘉园水水泥地面四白落地地塑钢窗窗毛坯毛坯
九龙龙花园水泥地面面四白落落地塑钢钢窗粗装装修粗装修修
华腾园水水泥地面预留装修修面塑钢钢窗精装装修精装装修
精装修修项目表
住住宅名称地面内内墙  门门窗厨厨房卫生生间
世桥国国贸公寓实木复合合木地板涂料或壁壁纸优质质木门铝铝合金窗,中中空玻璃精装修精装修
东东环18实木地板板涂料三防门中空落地地窗精装装修精装装修
乐澜宝邸复合木地地板四白白落地普普通门喷喷涂铝合金金窗,双层层镀膜玻璃璃精装修修精装修修
6、推出出时间分析析
  由下表表可见,11998--20000每年入住住项目都为为一个,22001年年为两个,22002年年猛增为四四个项目,因因此20002年该地地区住宅市市场竟争激激烈。
项目目运作时间间表
住宅名名称开工日期期正式开开盘日期最早入住住时间

..
广馨居居199991999922000..4
..1122001..12
..6
..



(二)需需求分析
11、近两年年来随着CCBD区域域的成熟,周周边地区项项目在市场场上的表现现一直不错错
特别是两两广大街进进行改造后后,尤为突突出,去年年很多项目目都有很好好的市场表表现,多数数项目都已已经售完,我我们根据已已经掌握的的信息粗略略计算了一一下,市场场的吸纳率率为36万万平方米//年。
2、本本区域内多多数项目是是以居住为为主,部分分项目已经经逐步形成成商住氛围围。
其中广广馨居、怡怡馨园等一一些已入住住项目的客客户有部分分住户为拆拆迁户,九九龙花园有有部分办公公的客户,而而新青年公公寓项目现现在重新包包装运做,很很多因素还还未确定。由由于近两年年两广大街街的改造的的加快,此此地区客户户主要是以以地缘性为为主,现有有客户主要要为附近居居民。
3、需需求主要特特点:
(1)客户户的构成比比较复杂,白白领、附近近居民和拆拆迁户均存存在;
(2)地缘缘性较强,大大多数是在在附近居住住和工作的的人群;
(3)本区区域的地段段是吸引客客户的主要要因素;
(4)近年年来随着CCBD的发发展,吸纳纳量逐年增增加;
(5)主要要以居住为为主,存在在投资客户户,但是占占的比例比比较小;
(6)小户户型更容易易被市场所所接受;
(三三)价格分分析
1、本本区域内在在售项目不不是很多,但但是供应量量却较往年年大,价格格在70000元左右右
但是这些些项目的品品质较高,而而且设计新新颖,精装装修项目占占的比重要要大一些,而而且多数项项目位置比比较好,具具体指标如如下图。
在在售项目价价格表
物业业名称均价装修修情况项项目开盘时时间
华腾园园58000毛坯坯房20000年11月
乐澜宝宝邸75500(塔塔),78800(板板)毛坯坯房20000年111月
世桥桥国贸公寓寓78000粗装装修20001年112月
世纪纪阳光公寓寓75000粗装装修20002年44月