北京昌平区商业发展规划.docx

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2002-2010
北京市昌平平区商委
北北京市财贸贸管理干部部学院
北京京市昌平区区商业发展展规划研究究课题组
目录
一..总则
(一)规规划范围与与重点
(二二)规划期期限
(三三)规划依依据
(四四)规划原原则
二..商业发展展现状分析析
(一)发发展机遇与与优势资源源
(二)主主要经济发发展指标
(三)商商业发展现现状分析

(一)指指导思想
(二)规规划理念
(三)规规划总目标标
(四)发发展指标

(一)目目标市场分分析
(二二)商业基基本模式

(一)生生活服务商商业系统
(二)物物流中心


(一)规划划范围与重重点

北北京市昌平平全区,总总面积13352平方方公里,其其中平原面面积5522平方公里里,%;;山区面积积800平平方公里,%。
2..规划重点点
昌平、沙沙河、回龙龙观、东小小口、小汤汤山、北七七家、阳坊坊、南口及及重点集镇镇的商业模模式、布局局结构及服服务功能。
(二)规划期限
本规划期限为2002--2010年。
(三)规划依据
,批示:
--《北京市"十五"时期商业发展规划》;
--《中关村科技园区海淀园商业发展规划(2001-2010)》;
--《昌平区"十五"时期社会经济发展规划》;
--《昌平区域及区中心总体规划(1995年至2010年)》;
--《昌平南口地区总体规划》;
--《昌平马池口镇镇域规划》;
--《北七家镇镇域规划》;
--《东小口镇镇域规划》;
--《回龙观镇镇域规划》;
--《北京沙河高教园区选址规划》;
--《北京市小汤山现代农业科技示范园总体规划》。
:
--对昌平区各镇商业现状的调查分析;
--对昌平区各镇2010年经济发展、人口规模、人群特征、市场需求状况的预测。
--发达国家卫星城商业发展模式;
(四)规划原则
,整体设计
规划要充分体现现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业地位,将昌平商业纳入北京市国际化大都市商业大系统中通盘考量,使其商业发展与周边地区商业发展相协调,符合首都整体城市规划要求,成为北京市商业发展规划的有机组成部分;同时,昌平区各个镇的镇域商业发展也必须按照统一的思路,进行区内整体规划。
,突出特色
全面利用昌平区各种资源优势,充分考虑未来全区人口快速增长带来的就业问题,依托市区城市人口外迁、外流和昌平设区后城市化进程的加快,立足昌平市场及周边地区部分高档次消费需求的基本特点,分析昌平及周边地区社会、经济发展趋势,制定能够反映昌平特色、发挥其比较优势的商业发展规划,使未来商业不仅提供高效便捷的消费休闲服务,而且成为广泛吸纳社会就业的重点行业,有效发挥稳定社会的作用。
,持续发展
依据未来九年昌平区商业现代化发展趋势,按照商业流通现代化的要求,比照北京市总体发展水平,从产业结构调整的战略高度出发,总体设计制定昌平区商业发展规划,在实现全区国民经济持续、快速、健康发展和全面实现小康的进程中充分发挥商业的作用。
,协调发展
充分发挥现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业作用,正确处理好商业同工业、农业、教育、旅游等其他产业的关系,商业与生态环境的关系,商业内部各业态的关系,合理规划商业结构和规模,避免贪大求全,实现各业的共生、互动和协调发展。为把昌平建设成为"投资创业首选之区、休闲旅游首选之区、生活居住首选之区"的目标服务,有效促进昌平经济建设、社会发展,不断提高人民生活质量,为全面建设小康社会做出积极贡献。

(一)发展展机遇与优优势资源
昌昌平区处于于北京市的的西北郊,是是首都的农农副产品、工工业和科研研文教基地地,旅游、度度假、休闲闲疗养区,也也是首都山山区绿化保保护带的重重要组成部部分。
1..交通呈网网状分布,四四通八达,给给商业带来来无限商机机。
交通条条件是商业业发展的决决定要素之之一。商业业发展比较较好的繁华华地区几乎乎都在交通通要道附近近。昌平区区商业的发发展主要沿沿八达岭高高速路、汤汤立路东西西两条市区区对外放射射线发展。已已建成的大大秦铁路、京京包铁路、京京通铁路、怀怀昌路、顺顺沙路、沙沙阳路、公公路六环等等,贯穿昌昌平东部、南南部等经济济发达、人人口密集地地区,在昌昌平区各镇镇之间及昌昌平与周边边地区之间间建起了快快捷的联系系通道,
便于昌平平以铁路、公公路为依托托,建设各各类物流配配送区,成成为北京市市北部物流流枢纽。规规划拟建的的西直门至至昌平的郊郊区铁路、地地铁五号线线,20002年底全全线通车的的城市铁路路,都将为为昌平社会会经济发展展创造极佳佳的条件,同同时也将为为昌平的旅旅游、房地地产业带来来无限商机机,进而有有力地刺激激商业发展展。
,新新移民大量量涌入等有有力地拉动动了商业需需求。
昌平平区有北京京的后花园园之称,环环境优美、交交通便利,距距北京中心心最近距离离仅11公公里。随着着社会经济济的发展,人人们对生活活居住条件件的要求也也不断提高高,北京逐逐渐出现城城市空心化化倾向。按按照《北京京"十五""城市化发发展规划》,昌昌平将逐渐渐承担市区区延伸的部部分功能,成成为市区迁迁移人口的的主要接纳纳地之一。事事实上,近近年来昌平平对北京市市民的巨大大吸引力已已显现出来来,新移民民大量涌入入,这为昌昌平房地产产业发展提提供了良好好的条件,目目前全区已已建成的居居民住宅区区有2600多万平方方米。城内内旧房改造造进度加快快,商品房房开发、康康居工程、经经济适用房房全面启动动。西关、介介山、松园园等小区已已初具规模模,北七家家、小汤山山的小城镇镇建设进展展顺利,东东小口、回回龙观将开开发两个大大型居住区区。房地产产业发展、人人口迅速增增加必然要要求批发零零售贸易业业能够保持持同步发展展。此外,大大批市区人人口的迁入入,也将为为当地餐饮饮业和生活活服务业的的发展提供供难得的机机遇。
,为旅旅游服务业业的发展提提供了广阔阔的发展前前景。
昌平平文物古迹迹众多,既既有居庸关关长城、明明十三陵等等全国知名名的重点文文物保护单单位,也有有银山塔林林等近年来来新开发的的人文景观观。莽山、十十三陵水库库山水相映映,自然风风景秀丽。另另外,九龙龙游乐园、小小汤山温泉泉等游乐、休休闲设施也也都配套成成龙。昌平平旅游资源源丰富,具具有较大的的开发潜力力,旅游度度假市场前前景广阔。22001年年,旅游收收入达6..4亿元,已已成为区内内国民经济济支柱产业业之一。传传统的旅游游与近年兴兴起的度假假休闲、康康复疗养、观观光农业、运运动游乐等等并举,为为本地商业业的全面、持持续发展提提供了有力力保障。各各种规模的的会议、娱娱乐、康复复中心,以以及集上述述功能于一一体的综合合服务中心心均有一定定的发展前前景。
44."大学学城"初见见规模,教教育产业和和新的消费费群体的形形成为周边边商业发展展提供了新新机遇。
昌昌平境内现现有中国政政法大学、石石油大学等等14所高高校;北京京航空航天天大学、北北京师范大大学、中央央财经大学学、北京邮邮电大学、外外交学院等等几所著名名大学也将将落户昌平平;区内职职业、成人人教育已初初具规模;;民营的吉吉利、卓达达大学已完完成一期工工程建设,并并开始招生生。大学学城的建设设为昌平区区商业发展展提供了新新的机遇,主主要表现在在两个方面面:预计到到20100年,整个个昌平区高高校在校学学生将形成成一个庞大大的消费群群体,要求求商业网络络的触角延延伸到大学学城内;此此外,随着着我国高教教体制改革革的开展,高高校后勤服服务社会化化已经启动动,教育产产业化逐渐渐成为趋势势,这必将将有力地带带动高校周周边地区相相关产业的的发展。
,将会促促进当地商商业和服务务业的发展展。
中关村村科技园区区昌平园,紧紧邻中关村村科技园区区的核心----中关关村地区,总总面积400平方公里里,首期开开发面积55平方公里里,19994年被批批准为国家家级新技术术产业开发发试验区。截截止20001年底昌昌平园入员员高新技术术企业已达达12900家,形成成以生物制制药、电子子信息、光光机电一体体化和新材材料等高新新技术产业业为主导的的产业结构构,在过去去的几年里里始终保持持着经济高高速增长的的势头,己己经成为北北京市重要要的科技成成果的转化化基地和首首都经济的的有机组成成部分。预预计到20010年,园园内将聚集集数千家高高新技术企企业,大批批高新技术术企业的拥拥入,形成成对各类商商务中心、企企业配套服服务设施的的迫切需求求。同时,这这些企业的的员工及其其家庭也形形成一个可可观的消费费群体。另另外,海淀淀科技园一一些企业的的员工也选选择在昌平平区居住。由由于他们收收入和消费费品位较高高,具有较较强的购买买能力,也也必然会拉拉动当地商商业和服务务业的发展展。
,农农民收入大大幅度提高高,农民购购买力显著著增强,广广阔的农村村市场将给给全区商业业发展带来来新的增长长点。
昌昌平区地理理形势优越越,土地肥肥沃,是首首都主要的的粮食、蔬蔬菜和鲜果果生产基地地之一。目目前,昌平平的农业产产业结构正正在调整之之中,具有有时代特色色和较高技技术含量的的设施农业业、精品农农业、旅游游观光农业业、生态农农业等正在在兴起。广广大农村居居民的收入入不断提高高,购买力力有所增强强,这将为为全区商业业的发展带带来新卖点点;同时,新新的农业生生产结构和和产品形态态要求建立立新型的农农产品生产产、加工和和销售体系系。大型农农产品批发发市场,具具有一定组组织化程度度、畅通的的农产品流流通体系的的建设将成成为昌平区区商业的重重要组成部部分。
7..申奥成功功、中的商商业发展提提供新的动动力。
20001年77月,北京京成功地取取得20008年奥运运会的主办办权。按照照北京市奥奥运规划,奥奥运村的主主体将建在在距昌平仅仅几公里的的市区北部部,环奥运运经济圈、商商业圈将覆覆盖昌平东东南部经济济发达地区区。同时,北北京市承诺诺在20008年前投投资18000亿元于于城市基础础设施建设设,其中相相当部分将将用于发展展近郊,包包括昌平及及临近地区区的道路交交通设施,这这将进一步步改善昌平平区投资与与居住条件件,为昌平平商业发展展带来新的的机遇。
此此外,中国国已于20001年底底正式加入入WTO,投投资条件将将逐步放开开,我平商业发展展提供新的的动力。
(二)主要要经济发展展指标
昌平区19998-22001年年主要经济济发展指标标
项目
1998年年
2000年年
2001年年
国内生产总总值(亿元元)



人均国内生生产总值(元元)
108900
136655
150488
社会消费品品零售总额额(亿元)

22

城镇居民人人均可支配配收入(元元)
6079
7970
8718
城镇居民人人均生活消消费支出(元元)
4609
6025..8
6565..6
农村居民人人均可支配配收入(元元)
4303
4852..8
5155..3
农村居民人人均生活消消费支出(元元)
3381
3796
4737..4
 
(三)商业业发展现状状分析
昌平区商业业配置基本本情况表
昌平区
企业数(个个)
营业面积((㎡)
零售企业
391
2155552
其中:百货货店
49
613088
超市
6
255000
便利店店
83
422566
专业店店(专卖店店)
175
469744
其他
78
395144
集贸市场
29
1031991
总体来讲,过过去十多年年,全区商商业经济综综合实力稳稳步增长,商商业经济规规模不断扩扩大,商业业网点逐年年增加,商商业基础设设施进一步步完善,近近几年新型型零售业态态不断增多多,新的商商业流通格格局正在形形成之中。到到20011年底,全全区营业面面积20000平方米米以上的零零售商场已已达30个个。
目前存在的的主要问题题是:
1..整体发展展水平比较较落后,商商业设施总总量不足,档档次较低,规规模较小,传传统业态有有待进一步步调整创新新;
2..居住区、居居民小区、开开发区虽初初具规模,但但配套商业业设施发展展相对滞后后;
、集贸贸市场档次次低,营业业设施面临临进一步改改造升级的的问题。
,设施施较分散,缺缺乏特色,对对游客吸引引力较小。

(一)指导导思想
1、发发挥资源优优势,突出出布局重点点;
2、针针对区位特特色,优化化业态选择择;
3、加加大创新力力度,提升升商业档次次。
(二)规规划理念
。规划从从整体设计计到局部设设计,从目目标设定到到业态选择择都坚持以以人为本。布布局整体设设计突出""一次购足足"和就近近消费的特特点,建立立一套便捷捷化服务系系统。
2..层次化。根根据不同人人群的消费费水平及各各镇的城市市化程度分分别设计。消消费能力强强、城市化化程度高的的地区,商商业集中化化程度高,反反之亦然,建建立一套层层次清晰的的商业服务务体系。
。设计上上体现商业业网点的网网络化、连连锁化发展展趋势。
。设计上上突出环保保意识,保保持和优化化昌平区""碧水青山山"的秀丽丽景观。
(三三)规划总总目标
到22010年年,将昌平平区商业建建成与北京京国际化大大都市商业业发展相适适应的现代代卫星城商商业服务体体系。
现代代卫星城商商业服务体体系的主要要特征:
一是布局局合理、设设施先进,与与昌平区经经济发展水水平和居民民消费水平平相适应,具具有较高的的流通力。
二是发挥昌平资源优势,实现现代工业、农业、旅游、科教与商业的有机结合,具有鲜明的区域商业文化特色。
(四)发展指标
项目
现状指标
2005年年目标
2010年年目标
指标值
年增长率
指标值
年增长率
社会消费品品零售总额额(亿元))
22(20000)
46
16%
108
%%
其中:餐饮饮营业收入入(亿元))
((19988)

20%

23%
商业营业总总面积(万万m2)
35(19998)
70
10%
110
%
人均营业面面积(m22)
/

/
1
/
就业人数((万人)
(22000)

15%
16
%%
批发零售餐餐饮业增加加值
占全区GDDP的比重重(%)
 
(22000)
15
/
18
/
:综合合考虑近十十年社会消消费品年平平均增长速速度以及入入世、申奥奥和科技园园区给昌平平经济发展展带来的影影响,以22000年年昌平区社社会消费品品零售额约约22亿元元为基数,规规划前5年年按每年116%,后后5年按每每年18..6%的增增长速度推推算,到22005年年昌平区社社会消费品品零售总额额约为466亿元,22010年年昌平区社社会消费品品零售额约约为1088亿元。
:根据目目前昌平区区社会经济济发展现状状及消费品品零售额与与餐饮业零零售额的比比例,考虑虑昌平区的的丰富的旅旅游资源优优势,及未未来9年居居民生活方方式的转变变,规划前前5年按餐餐饮业营业业收入与社社会消费品品零售额77:1000的比例,即即到20005年昌平平区餐饮业业营业收入入将为3亿亿元,后55年按8::100的的比例,。
:20110年规划划人口约1110万,按按人均营业业面积1㎡㎡计算,营营业总面积积约1100万㎡。
:,22010年年达到166万人。
:22005年年达到155%,20010年达达到18%%。

(一)目标标市场分析析
昌平区消消费人群按按收入水平平、消费能能力、消费费特点分为为以下八种种:
--城城镇居民::遍布于全全区各镇,主主要集中于于卫星城。这这一人群数数量较多,收收入水平中中等,以日日常生活消消费为主,随随着收入水水平的提高高,有不断断提升生活活质量的要要求。
---城市新移移民:主要要分布在回回龙观、东东小口、北北七家、沙沙河开发的的住宅区。这这一人群数数量正不断断增多,收收入水平较较高,消费费特点与城城市居民相相近,消费费能力较强强,对消费费品位要求求较高,更更注重日常常消费的便便捷和节假假日消费轻轻松、愉快快的购物环环境。
---农村居民民:遍布于于昌平区各各村,数量量众多,收收入水平相相对较低,消消费水平不不高,以日日常生活消消费为主,追追求实惠,注注重重大节节日消费(如如春节)的的一次性消消费。
---游客:全全区每年接接待中外游游客10000万人次次。具体分分为两类,一一是在十三三陵等著名名景观沿线线流动,这这一人群一一般不做过过多停留,主主要以餐饮饮、旅游商商品消费为为主,注重重消费的便便捷和特色色;二是在在小汤山休休闲度假和和农业园观观光的游客客,这些游游客更注重重消费的舒舒适,对服服务质量要要求较高。
--在校大学生:主要集中在大学城以及周边地区。这一人群消费水平不高,偏重生活消费、文化消费,追求消费的时尚、实惠、流行与便捷。
--军人及其家属:大约10万人,主要集中在阳坊、南口地区。其主要消费品统一供应,但有部分日常用品在当地选购,形成一定的购买力。
--市区居民:随着北京市城市发展进程的加快,市区内商业服务设施的更新和发展的余地逐渐缩小,一些不适应逐步显现。与此同时,郊区城市化进程的加快,大型综合商业服务设施的建设,交通的便利,使得到市区居民到城市边缘区大型购物中心集中购物和休闲逐渐成为可能和追求的时尚。他们的休闲娱乐和时尚消费,必将带动全区商业服务业迅速发展。