【手册】南国商城招商方案.doc

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目录
一、南国商城简介3
二、攀枝花市商业散布及租售情况4
1、地区或商业种类不同致使租金变动幅度很大5
2、经营状况利害不一6
3、专业市场种类较少7
4、没有真实意义上的SHOPPINGMALL7
三、项目SWOT剖析7
1、优势剖析7
2、劣势剖析8
3、时机8
4、威胁9
四、物业定位9
1
1、以大型超市为主导的购物、餐饮、娱乐之都(整层出租为主,结合切割销售)9
2、以大型超市为主导的购物、美食中心(租售结合)10
3、专业市场(出租或销售)11
五、利润测算12
1、假定条件12
2、各方案下利润水平13
3、综述15
六、招商策略15
1、招商谈判前的准备工作16
2、确定招商方式与渠道17
2
一、南国商城简介
××—南国商城位于仁和区联通路,在××高档会所的对面,整栋楼分四层,地下一层,地上三层,建筑面积7000
余平方米,每层建筑面积从1700-1900平米不等。
3
二、攀枝花市商业散布及租售情况
按照商业物业形态的分类,一般能够分为大型百货店、大型卖场/超市、商业街、专业市场、沿街商店等、社区商
铺等。从总体上来看,虽然攀枝花的工业生产总值、人均收入等指标在四川省均居于前列,但其商业房地产发展得并
不可熟,这与攀枝花市居民品位不断提高的消费需求是不符合的。
商业物业形态
大型超市及超市
内商店
大型百货店
商业街
专业市场

名称
租售方式
租金或售价
规模
经营状况
北京华联
出租
未知
约2000平米
好
超市内商店
出租
120—320元/m2/月
约200平米
一般
德铭阳光商厦
出租
提点形式(按营业额的
20%收取)
约6000-8000平米
较好
泰隆商厦
出租
提点形式(按营业额的
15%收取)
约5000平米
较差
炳草岗商业步行街
出租
400-500元/m2/月
500-1000平米
好
德铭阳光商业步行
出租
80元左右/m2/月
400-600平米
一般
街
仁和新街
出租
20-50元/m2/月
500平米左右
较好
攀西建材城
出租
10—25元/m2/月
3-4万平米
较好
一楼:品牌衣饰

五十四服饰批发市
销售
二楼:休闲衣饰约
6000元/m2
6000-8000平米
前景看好
三楼:儿童衣饰约3000-4000元/m2
场
四楼:2500—3000元/m2
出租
20-150元/m2不等
较好
4
四季花城五金机电销售2500-6800元/m2(只售不租)500平米左右前景不被看
市场好
鉴于本案的要求,我们对与南国商城规模相像或是将来的物业种类相像或是地区相像的商业种类进行了检查,调
查结果显示:
1、地区或商业种类不同致使租金变动幅度很大
5
租金最高的当属炳草岗最繁荣的商业街,由于占尽天时、地利,其商店租金大大高出其他商业形态;受北京华联
的拉动,其内部商店的租金也较高;其余地区或物业除五十四批发市场某些位置较好的门店租金可达到100元/月/平
米以外,均在100元/月/平米以下。我们还检查了仁和春天沿街商店的租售情况,当前售价为6000元/平米左右,租金
大体为11元/月/平米,低于仁和新街的平均租金水平。
2、经营状况利害不一
炳草岗的零售类商业总体而言经营状况较好,尤其是全市唯一的大型超市—北京华联和炳草岗商业街,而百货类
物业尤其是经营品位较高商品的物业,则较为萧条,由此能够看出攀枝花的商业还处于一个较低的发展水平。
经营状况
名称
经营状况
名称
经营状况好
北京华联
德铭阳光商厦
炳草岗商业街
仁和新街
经营状况较好
北京华联内商店
攀西建材城
经营状况一般
德铭阳光商业街
五十四服饰批发市场
经营状况较差
泰隆商厦
6
3、专业市场种类较少
所谓专业市场是指特意经营某类商品的集中场所,经营面积一般在5000平米以上。攀枝花市当前的专业市场以五
十四的服饰及小商品批发和攀西建材城等为代表,而其他种类的专业市场,如家电家居、电脑、汽车等则缺乏相应的
规模经营。
4、没有真实意义上的ShoppingMall
集购物、休闲、娱乐于一体的ShoppingMall在国内很多大、中型城市纷繁盛行,但攀枝花似乎并没有受到潮流的
影响,虽然攀枝花特殊的地理位置以及地形特点使其成为一个特别有个性的城市,但ShoppingMall或许攀枝花式的
ShoppingMall仍旧是我们为南国商城定位的考虑方向之一。
三、项目SWOT剖析
1、优势剖析
是当前攀枝花规划设计和建设得最好的商业中心之一
7
充分的停车位
掉一层拥有极好的景观资源
2、劣势剖析
仁和区离市中心距离较远,交通不便
当前仁和的人气仍显不足
3、时机
攀枝花大型超市极少,而唯一的大型超市生意红火
居民收入较高,具有较强的消费倾向
专业市场种类不多
仁和生态居住区的日益成熟将引发大量消费需求
东名门俱乐部的开业将提高地区著名度和增加人流量
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4、威胁
受到市中心大型商业的竞争威胁
如果引进大型超市作为主力店,主力店的租金往往只有普通商业租金的60%
7000多平米的体量,如果切割销售,那么销售周期可能较长;如果整层出租,资本的回收将变得十分迟缓
四、物业定位
鉴于攀枝花的商业现状以及本案的自己特点,考虑到可行性,我们对南国商城物业提出以下定位:
1、以大型超市为主导的购物、餐饮、娱乐之都(整层出租为主,结合切割销售)
1)定位思路
攀枝花缺少大型综合超市,而关于大超市的需求又特别急迫;
攀钢小区、仁和春天以及本案入住的居民、仁和居民,加上市区15-20%的居民,足以支撑大超市的消费;攀枝花是个着重生活质量,讲究安逸生活的城市,因此关于餐饮、休闲、娱乐的消费比率较高;