开发商地16种拿地模式与房地产项目.docx

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开发商的16种拿地模式与房地产项目“竣工”流程
、拍、挂
最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,能够支付
的全部款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。
问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)
问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发
状况下出现的问题)
问题3:考虑拿地的主体问题;比方,签署土地转让框架协议的能够是母企业,
若是是最后签署协议,必然是项目企业。否则,土地再转让到项目企业,税收问
题很严重。
问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文
件。比方,某企业5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。
问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有
花销就去的了土地,实质上支付的修路款就是去的土地的对价,因此能够进入成
本。近似的,企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)
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、拍、挂,创立招、拍、挂(控制政府)
比方:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开
发企业。
第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149
号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不收税,
土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不收税,企业所得税(国税
函【2009】118号文件,享受迁居补偿纳税待遇)
第二步,国家二次招拍挂,许诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费
在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。
第三步,若是该国有企业要房屋,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房屋
不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来达成。
总结:该方法主若是为了在尽量节约税款的方式下,解决如何将土地从一个国有
企业转移到别的一家。
(项目)
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买方:直接依照支出款项作为成本花销,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,
最干净。
卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,
第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【
2007】645号)。
注意问题:
(一)卖地营业税的差额征收
1、差额征收营业税(财税【
2003】16号)
2、若是是招拍挂拿下的土地,卖地时可否赞同营业税差额征收?(国税函【2005】
83号,但部分省明确表示不一样意,比方:大地税函【2006】145号、桂地税发
2009】185号)
3、若是是购入烂尾楼,装修后销售,可否赞同加计扣除?
(二)卖地的土地增值税
1、若是是直接卖地,土地增值税可否赞同加计扣除?(国税函【
1995】110号
文件,不一样意加计扣除)?
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2、生地变熟地的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号
文件,赞同扣除)。
3、卖在建项目的扣除项目。
4、不更名,实质卖项目的税收问题(国税函【
2007】645号)。
注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。
(三)拆迁补偿费的税务办理
1、营业税:国税函发【1995】549号;
2、土地增值税:国税函【
2010】220号;
3、企业所得税;
4、个人所得税(财税【2005】45号;
5、契税:财税【2005】45号。
(四)变共同成本为直接成本
四.“购买股权”
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将目标企业的其他财富先清理掉,尔后卖企业100%股权,该方式是目前运用非
常宽泛的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问
题。
卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税【
2002】191号、
青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)
买方:税负较重,风险较大。
1、股权溢价不一样意作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对方少缴的
土地增值税递延到下游来了(资本结构的一般变化,其税收待遇不变)。万科拿
地多是股权模式。
2、标的企业将来的税务检查风险。比方,该企业账上有3000万元白条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能够为目标企业的过去买单,
比方:过去偷税)
将目标企业的其他财富先清理掉,尔后卖企业100%股权,该方式是目前运用非
常宽泛的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问
题。
卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。
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