苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践.doc

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参和主体构建
要实现社区效劳的良性开展,必须创新体制和机制,使国家、市场、社会三大主体可以在社区效劳中各尽其能,实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中,通过对国家、市场、和社会进展角色定位和机制调整,发挥了它们各自的主体功能,创新了社区效劳的形式。(精品文档请下载)
从总体来看,邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性互相建构的结果,也是主体性互构的产物,邻里中心作为公共建筑,采取政府规划和政府投资,彰显了政府的主体性,确保了社区效劳的效率和公平性;邻里中心开展作为社区的一个公共企业,既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作,又负责社区公益设施的配置、维护和运作,将经济效益和效劳效率结合起来,履行自己在社区建立中的社会责任,彰显了市场主体性;邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放,它为社区的公民参和提供了空间、平台,彰显了社会主体性.(精品文档请下载)
效劳载体设置
苏州工业园区邻里中心形式建构了一个全功能的社区效劳体系,涵盖了政府公共效劳、市场商业效劳和社会公益效劳的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区效劳,形成了社区效劳的复合式供给形式
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从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开场,开展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心,总建筑面积超过60万平方米。邻里中心将三个实体,即社区商业载体、必备功能载体、:其一,将其55%的面积作为社区商业载体;其二,将其不低于45%的面积作为公益效劳载体(包括必备功能载体和公共效劳载体).(精品文档请下载)
社区商业载体
这是邻里中心公司开展的主要经济渠道,包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面:一是住宿,提供区域性便捷住宿服;二是餐饮,以家庭餐饮为主;三是生活消费,满足居民日常消费需求;四是娱乐,如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营,目前苏州工业园区已根本形成以邻里中心为主,以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市"等为辅的社区效劳格局。(精品文档请下载)
必备功能载体
和新加坡邻里中心的功能定位相对照,园区邻里中心主要装备了
12项根本必备功能,详细包括设立超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。同时,还增设了中介效劳(法律、保险、旅游、家政、房产)、便民效劳工程(含代收代缴等、配送效劳、订购效劳、刷卡支付等)、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体,使居民生活所需的效劳工程门类齐全、配套完善。(精品文档请下载)
公共效劳载体
这是园区对邻里中心效劳功能的扩展,其面积大致占公益效劳载体的1/3。公共效劳载体的前期建立,主要是设置社区工作站(一站式效劳中心),提供一般性公共效劳工程。从2020年开场,苏州工业园区对邻里中心公共效劳载体进展整体改造,按照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能”的原那么,设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生效劳站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共效劳载体
,统一设置于民众联络所。每一邻里中心所配置的7大社区公共效劳载体的面积一般为2000-3000平方米,辐射周边3—4个社区,提供一站式政务效劳和根本公共卫生效劳;同时,还提供社会组织管理、社区教育和培训、文化健身等一系列社区公共效劳。(精品文档请下载)
邻里中心开发运营形式
邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商,同时,它还是社区效劳的高效管理者。和一般的城市、地区的开发建立不同,苏州工业园区的居住小区是由开发商建立的,不在配套建立商业门面房;邻里中心那么是由邻里中心公司负责开发建立的,它和居住区的建立相对应。和一般开发商“开发—出售”的单项盈利的情况不同,邻里中心公司更注重做好社区效劳的根底建立和物业管理。(精品文档请下载)
另外,邻里中心公司在经营上也和一般的百货卖场或超市不同,它不直接参和货物的储藏、流通和销售,而是在合理划分邻里中心功能的根底上,通过招商、合作等方式引入商家,并由商家直接进展经营。也就是说,邻里中心公司不是商品的组织者,而是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、“功能定位在先、开发建立跟进、长效后续管理”的运营机制,才从根本上杜绝了社区效劳规划无序、管理松散、环境脏乱的现象的产生.
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图:邻里中心开发运营形式
邻里中心土地出让条件
以苏州工业园区2021年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例:
苏园土挂(2021)12号地块须按规划要求用于邻里中心功能。地块内须按规划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用房和建筑面积1000平方米(底层不少于600平方米)的邮政支局,且建成后房屋产权须分别无偿移交供电及邮政部门。地块总计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共4200平方米建筑面积后,剩余计容建筑面积中至少45%须作为公益效劳载体(详细功能设置详见规划要求)。上述公益效劳载体的布局位置,须报园区社会管理局审核确认后,再申请规划方案报批,建成后的公益效劳载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。(精品文档请下载)
12号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外,剩余建筑面积须由竞得人长期持有,不得出售.
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12号地块内还须按规划要求设置不少于500平方米的市民活动广场。
苏园土挂(2021)13号地块须按规划要求用于邻里中心功能,且须提供至少45%的计算容积率建筑面积作为公益效劳载体(详细功能设置详见规划要求)。上述公益效劳载体的布局位置,须报园区社会管理局审核确认后,再申请规划方案报批,建成后的公益效劳载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。(精品文档请下载)
13号地块内除上述须按要求移交政府的建筑面积外,剩余建筑面积须由竞得人长期持有,不得出售。
13号地块内须按规划要求设置500平方米市民活动广场和3000平方米公共绿地。苏园土挂(2021)13号地块方案应到达绿色建筑二星级标准。(精品文档请下载)
邻里中心用地按B1类商业用地出让,除了明确以上建立要求,土地出让条件中还会明确公交站场建立、民众联络所设置,苏州工业园区邻里中心建立容积率一般低于1。5。(精品文档请下载)
建立周期
苏州工业园区邻里中心建立周期一般为13-15个月,从土地出让至邻里中心开业一般需要2—,邻里中心市场培育期3-5年。(精品文档请下载)
苏州工业园区邻里中心开展情况介绍
公司概况
苏州工业园区邻里中心开展(简称邻里中心公司)成立于1997年11月,,截止2021年12月,总资产29。87亿元,是目前国内最专业的社区商业综合效劳提供商.(精品文档请下载)
邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念根底上,结合苏州工业园区的开发建立,经过多年理论形成的集商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区商业中心和效劳中心。目前,邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻里中心”工程16个,邻瑞广场1个,邻里汇1个。每个工程均已成为区域性商业效劳亮点,实现了居民在家门口体验一站式生活配套效劳的需求,并带动了周边住宅品质和土地价值的提升。(精品文档请下载)
经过18年的探究和开展,邻里中心公司已经形成了独特的社区商业开发形式和经营理念,确立了行业领先优势,专业才能获得权威认可。“邻里中心"品牌商标自2000年成功注册以来,先后被评为江苏省著名商标、江苏省效劳名牌、全国社区商业示范,2021年6月被国家工商总局商标局认定为“中国著名商标”,成就社区商业领域的一块金字招牌。同时,它还开拓了一条以轻资产输出为特色的
“走出去”之路,将品牌触角伸向全国,邻里中心品牌输出工程已经普及6省、18市,,邻里中心公司逐渐探究出一条全方位、多层次、综合性的社区商业效劳特色开展之路。(精品文档请下载)
股东背景
苏州工业园区邻里中心开展由新建元控股集团和中方财团共同控股,其中新建元控股集团持股80。47%,中方财团持股19。53%。(精品文档请下载)
新建元控股集团
中国新加坡合作苏州工业园区所属特一级大型国有企业。集团控股、参股各类企业80多家,资产总规模320多亿元,是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。(精品文档请下载)
产业板块:新建元集团在“引领产业开展的城市综合运营商"战略定位的指引下,以房地产业务为核心,金融及资本运作为引擎,新兴产业为打破;形成